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未来二十年经济看印度,印度成就迪拜!

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国内经济分析:

1.中国正面临潜在房地产泡沫危机

房价高+杠杆高

2014-2016年在经济衰退的背景下,货币超发和低利率刺激了新一轮房价地价暴涨:

Ο绝对房价:中国之都、世界之最,全球前十二大高房价城市中国占四席(香港、深圳、上海、北京)

Ο地王频出

过去中国是房价收入比高,经过2014-2016年这一波上涨,现在是绝对房价高,但中国式发展中国家。世界房价最高的城市中(中心城区房价),中国香港排第1,深圳、上海、北京分列第5、8、11位。

房地产行业的资产负债率近15年里,从52%一路上升至77%,目前来看,房地产企业77%的资产负债率偏高,一旦未来的房地产资产缩水的话,可能存在更大的资产负债率走高、房地产企业债务风险暴露。

房地产的流通比率在近十年也出现了明显下降,从2006年的2.55下降至目前的1.6附近。因此,需要关注开发商环节的财务脆弱性带来的潜在风险。一方面过于依赖银行体系,另一方面则过度融资及投资。


2.城市化率历史高点

Δ城市化进程放缓可能成为房地产泡沫的一个诱因:

伴随城镇化一定水平,往往造成城镇人口增速下滑、经济机构转型等问题容易引起房地产刚需的下降,成为房地产泡沫的诱因之一。

Δ当城市化率超过50%后,工业化初步完成,城市化进程往往会放缓,城镇人口增速下滑

Δ城镇化进程的放缓伴随工业化的完成,国家经济结构开始转型,容易遭遇转型阵痛而导致增速下滑

Δ根据国家统计局的数据,2016年年末全国总人口13872万人,其中城镇常住人口79298万人,占总人口比重(常住人口城镇化率)为57.35%

Δ由下图可知:目前我国有13个省份的城镇化率超过了全国平均水平(57.35%),有10个省份超过60%


3.国内资产荒现象显现

Δ资产回报率走低

Δ优质置产缺乏,资产荒现象严重

Δ房地产政策收紧,投资风险增大

Ο资产回报率持续走低;

Ο实体经济回报下行,企业融资需求下降,资产端缺乏相对高收益、低风险的优质基础资产;

Ο2016年10月以来,北京、天津等共计19个城市相继出台了限购政策加强国家对楼市的调控力度。10月中国一、二线城市房价环比涨幅迅速回落


由此我们可以看出,国内可投资资产的减少,带动了高净值人群对海外资产的投资需求


4.人口红利的急剧下降



5.高净值客户海外投资趋势

不论是李嘉诚还是国内的很多大佬,都可以看出他们已经走在我们很多人的前面。包括国家的“一代一路”战略目标,集体挺进印度,迪拜。

人民日报中东刊报道乐投

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现在我们来说一说为什么要选择迪拜来进行海外资产配置

1.全球经济增长引擎的转移


全球经济增长引擎的转移:全球经济增长的引擎会从东亚(中国,韩国,日本)转向南亚(印度,巴基斯坦,斯里兰卡),海湾六国(沙特,阿联酋),北非(埃及,利比亚,阿尔及利亚,摩洛哥)这些现在平均年纪在25到30岁国家的地区。


2.未来全球经济增长引擎的贸易和金融中心--迪拜

贸易和金融中心---迪拜:过去东南亚地区、亚洲四小龙的崛起和中国的大陆的经济腾飞成就了新加坡和香港的国际地位。未来印度、巴基斯坦、埃及和非洲等欠发达地区的发展很可能会造就一个新的国际区域中心大都市,承担这一重任的将会是迪拜!而目前迪拜房价不足香港六分之一,是很好的资产避险和增值港湾!

3.迪拜投资亮点

迪拜政府对于房产投资的保障:

Δ严格的房地产监督政策

Δ房产资金房产局全面托管

Δ合作的开发商实力雄厚(开发商为DAMAC,伦敦、迪拜双上市公司)


中东最安全的城市:

Δ政局稳定,与中美交好,无利益冲突

Δ迪拜与周边国家无争议领土,国际事务属于中立国家

Δ社会安全又保障,迪拜游超过15000名警察以及大量的便衣警察,以及遍布城市的监控系统,迪拜是伊斯兰国家,对于外国人的刑事犯罪基本都是刑满直接驱逐出境,永久禁止入境,所以迪拜的犯罪率一直处于世界最低。

低税政策推动经济发展

Δ阿联酋作为低税国家,面向外资企业的低税率及无外汇管制的自由政策吸引企业入驻,促进当地商业和房地产的繁荣

迪拜与其他世界城市-房地产费用对比

迪拜房地产亮点总结:

Δ经济是一个圆,所有的资金都会自全球流动向好的资产,欧美发达国家未来投资机会非常有限,迪拜作为未来新的世界中心,较高的升值空间,未来3年迪拜的经济将进入飞速发展期。

Δ迪拉姆与美元挂钩,资产美元化;间接实现美元资产配置,能够有限分散风险。

Δ房地产监督政策,房产局全面托管

Δ迪拜是一个包容、安全、租金回报率高,在世界重点城市中排名第二

Δ真正的贸易天堂,购房交易成本极低,免税

Δ迪拜的目前房产价格与纽约、香港房地产市场过热形成强烈对比,升值空间巨大,成为新的价值洼地。2020年世博会的举办地,将为房地产的发展带来更好的机遇。

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