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销售走俏但存量不足?奥克兰公寓或长期供不应求

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房产中介公司Colliers International的研究结果显示,目前的可售公寓存量仅够12个月的销售。该公司住宅项目营销全国主管Pete Evans说:“根据大城市的人口增长速度,我们估计存量介于12到24个月之间。”

他还表示,未来10年,“最起码5年内”,奥克兰公寓市场都将处于供小于求状态。尽管明年将有为数可观的一批公寓竣工,数量为10年来之最,但是其中大部分业已售出。

对开发商而言,最大的障碍是银行融资困难。Evans称,部分开发商已经为土地支付了高价,在经济状况得到周转前,可能不得不按兵不动。大多数公寓楼的建设周期为2-3年,因此,在可以预见的未来,除非出现人口负增长、地价下跌或银行放松放贷限制等情况,否则,现有的供应不足情况将会持续。

此外,中央政府的角色也很重要。“新西兰政府不能控制银行,但是他们可以控制区域划分,也可以向有需要的地区提供相关服务。”

其他阻力还包括,有能力加大建设力度的房地产开发大公司的数量相对较少,以及建筑工人短缺。



据Colliers International预计,到2020年,奥克兰有3975套处于规划或建设中的新公寓,将建成138幢新公寓楼。但是,和独栋式住宅一样,奥克兰新建公寓的价格上涨强劲——去年上涨了12%。目前,奥克兰公寓均价为$112万,其中,CBD的均价和涨幅均为最高,分别为$132万和29%;Grey Lynn、Kingsland、Mount Eden和Newton等邻近市中心地区的公寓均价为$128万,涨幅为15%;Hobsonville、Onehunga、Albany和Stonefields等郊区的均价较低,仅为$82.4万。

Evans表示,房价分布反映了公寓市场的走势——传统型公寓多数集中在CBD,2/3的新建或在建公寓位于邻近市中心地区和郊区。

随着公寓质量提高,买家构成也发生变化:不再只是学生或投资客,而是有更多自住型买家加入竞争。

在Remuera、Meadowbank和Eastern Bays等好区,豪华型公寓不断涌现,一再刷新售价记录——最近,Remuera一套公寓现房卖出$870万,每平方米单价达创奥克兰房市记录的$29,000。Evans相信,随着公寓市场前景看好,房价还将再攀新高。“有无敌海景和高档内装的新建海滨公寓每平方米单价有望达到$30,000,总价更是可能突破千万大关。”

他还表示,目前,对奥克兰中区和海滨地区价格超过$500万的独栋式住宅的需求相当旺盛,“这部分买家通常想要地段优越、设施便利的精品住宅,满足他们多变的生活方式的需要,他们要的是与众不同,独树一帜。”

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