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从海外投资的迷途羔羊到投资高手,只需要三步!

  • 投资指南
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最近身边发生了许多事情,有海外的,有国内的,一直想写点东西出来和大家分享,奈何红尘俗世颇多,迟迟未能落笔。今早,上海的一位朋友发来一篇文章,看后非常震惊,也为许多误投项目的投资人感到惋惜。文章和日前颇火的爱尔兰项目有关,想了解细节的朋友去搜索《中国最大移民中介在爱尔兰引发投资危机》这篇文章吧。文章内容的真实性我并没有去做研究,因此,对此事件我不发表任何个人观点,仅和大家分享信息和海外投资的一些小技巧。

熟悉我的朋友应该都知道,从2009年到今天,我一直都在移民和海外投资的圈子里摸爬滚打,走过弯路,也摔过跟头,万幸的是,没有出过大的纰漏,也没有带朋友们误入歧途。如果说,做这行这么多年,有什么心得体会或收获,唯一能拍着胸脯和大家说的就是,我知道什么是不能做的,仅此而已。

自从各国投资移民项目火起来,对移民行业从业者来说既是巨大的机遇也是无限的挑战,我们从单纯的移民程序操作者,变成了要对各国政策、投资、融资、金融、项目分析、双边法律都要有所了解的复合型人才。我想说的是,无论是一家企业或是一个人,想要对这些都充分了解是难度很大的,我们能够做到的就是集他人之所长,寻求各方专业人士,一起来为行业发展和客户的利益负责。然而,在利益的驱使下,很多人总是想着,如果我再多吃一层,再多涉足一些,甚至一条线通吃,那不是所有的利润都是我的了?于是,我们看到了很多不幸的案例,国外某项目方在中国投资开设移民公司,运营6个月关门了,已签约投资人突然间没有人继续服务了;中国某移民中介在海外开发投资项目,官司缠身,投资人或身份及资金双破产;国外某律师大肆招募投资人,被SEC状告,或面临牢狱之灾。我并不反对跨界发展或利益最大化,我想说的只是,专业的人做专业的事,这句话永远都没有错。每个人、每个企业、每个机构都要有承担责任之心,做事之器,先想一想,你的做法是否能够对相关各方负责、尽责?

我做美国EB-5项目这么多年,也曾经有中国的公司邀请一起去美国开发项目,我没有去,原因很简单,我自知至少在现阶段我还不是一个美国法律专家,也没有那么足够的资源人脉去处理如果项目在美国出现最坏的状况。我能够做的是审核一个项目的可靠性、真实性和商业可行性。也许有人会说,做生意不都是要冒风险的么?不做第一个吃螃蟹的人,怎么能够富贵险中求?每个人的想法不同,可以理解,可我的理解是我们所从事的行业特殊,他不仅关系到一笔不菲的资金,更多的是无数个家庭的发展和规划。我们有什么资格去为了自身利益拿别人的未来赌明天?至少,我做不到。这么多年,经历了EB5的起起伏伏,至少,我看好或推广的项目都没有让我失望,也对得起信任我的合作方和他们的投资人。

所以,如果你是一家移民公司或者你是一个想做海外投资或移民的投资人,下面几点选项目的小技巧可能会帮您避免一些弯路或陷阱:

1看项目本身

任何投资,说到底投的都是项目的本身,宣传中所说的情怀啊、梦想啊都是添头。我本人比较熟悉的是地产类项目,比较喜欢的也是这一类项目,说白了,在任何地方(战乱和政治不稳定地区除外),不动产的保值和升值最有保证,也是最看得见、摸得着的,以后不管有任何问题,如果你拥有土地作为抵押担保物,那么你的损失将是最可控的。在此,地产类项目一定要关注土地的拥有方式:举个例子,在美国、德国、英国这种土地永久产权的国家,你选的项目最好是已经成功收购了所需土地的;在中国的话,如果是可购买的商业用地,拥有产权很重要;如果是集体土地,20年以上的长期租赁权很重要。

那么地产类项目选项目的时候要着重注意什么呢?

第一点:上面有提到的土地拥有方式;

第二点:位置、位置、位置;

很简单,因为这句话是地产大亨李嘉诚说的,至于为什么不用我过多阐述。

第三点:项目的商业可行性;

我一向认为“上帝法则”不一定会眷顾每一个开发商,因为上帝也有打盹的时候。所以,不要想着只要我投资的项目建起来了就一定没有问题了,有时候不是这样的!所以,这个项目本身的商业逻辑、市场需求、运营管理等诸多因素会影响你的投资成败。项目的商业可行性基本上可以从两个层面分析:一是项目的商业计划书/企划书,一个是基于对行业或地区的 主观臆断。这里,我只能说金融看似都是和数字相关的,但是很抱歉,如何解读数字还需要主观因素,因此,不同的人对同一个项目的评判真的会不一样。做了这么多年EB5项目,我很少会把我对一个项目理解强加给别人,我喜欢的方式是你情我愿,我把我了解到的信息、资料、文件全部给到您,您来自己做决定!可能也是这样的处事方式,决定了我不是一个好的推销员,但我确实从心底里从没有把自己当作一个推销员,我敬畏我从事的事业、我尊重每一个和我打交道的项目经理/公司老总、我信任我选择的项目。我希望,做一辈子的项目,交一辈子的朋友!

2看合作的人

任何事、任何项目最终都会由人来操作,所以看完项目,就需要看人:识人、知人、用人。

识人:你要知道这个项目参与的各方是谁,职责是什么?谁是代表你的利益的?

比如,在大多数的EB5项目中,一定会有开发商、区域中心、基金公司、项目律师、递案律师、移民公司等几方。

开发商,是一个项目的拥有者/开发者,他是对这个项目/自己的公司负责的。

区域中心,是美国EB5投资移民特有的一个机构,其他国家的项目不涉及区域中心。他的职责是在美国EB-5区域中心现行法案中,使该区域中心下属项目符和移民局的要求。

基金公司,是负责募集投资款的机构,每一个投资人都会是一个新项目基金公司的有限合伙人,既有一定权限付一定责任的股东。基金公司或基金公司负责人会承担一个新项目基金公司的普通合伙人,要对公司付无限责任。所以,基金公司才应该是代表投资人利益的。普通合伙人是谁,是每一个移民公司和投资人都应该关心的问题,因为最终投资款的走向是要普通合伙人签字确认的。

项目律师,是代表项目的,对开发商负责。

递案律师,是负责移民申请人移民申请的,是对投资人负责的,但仅限于和移民申请相关的事项,至于你选什么项目,项目最终的成功或失败他是不负责的。

移民公司,是负责移民申请人移民申请的,是对投资人负责的。

所以,讲到这里,负责选项目的你是不是清楚要去看哪些人的背景了呢?

3 看相关法律文件

人归人,人情归人情,人性是人性,我一向建议,凡是涉及到钱的事,最好全部落到协议和文件。这就为什么咱们总是说法治比人治要好的原因,尤其是欧美发达国家,法制健全,最终能够保护自身利益的一定是法律文件。所以,我们选项目的时候一定要看的就是关于这个项目都有什么文件,哪些是具有法律效力的,都需要签署的协议有哪些,和谁签这些协议?这样,即便在最极端的情况下,我们还能拿起法律武器保护自己,让法律能够制裁的受到法律的保护,总比只能呼唤人性要来的容易和实惠些。

最后,我只想说一句话,也是我常和合作方说的:“在选项目的时候千万不要对我说,我相信你,一切听你的!在选项目的时候,我能够给你的只是真实的信息和专业的建议,我,不能代表你来做决定!”如果,你真的无法判断一个项目,请聘用一位完全代表您利益的商业律师或专业顾问,广告永远不及专业的咨询,专业的人做专业事!


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