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涨涨涨!现在是西班牙买房时机吗?

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近期,西班牙房价上涨已经成为“地球人都知道的事”。根据知名跨国房地产评估咨询公司Tinsa的数据显示,西班牙第一季度成品房(新房与二手房)房价增长率5.4%,从交易数量来看大多数都是二手房,且西班牙全国二手房房价已达到1765欧元/平方米。且在2018年后,西班牙全国房价将持续增长。


Tinsa的数据显示,自2007年至今的11年里,2018年第一季度是房价增长最快的一个季度,这是西班牙经济不断复苏带动的房地产市场回暖,结合就业市场的改善,人们更愿意在目前低息贷款的情况下买一套房,而这样的趋势首先体现在西班牙的大城市上。


房价连续19个月上涨均 价仍比峰值低近半


纵观历史可以发现,当下西班牙房价的增长依旧立足在“恢复性”增长这个基础上,相比2007年西班牙房价的最高峰值,2018年4月底的数据依旧低于那时的36.7%,但比2015年西班牙房价触底时的价格高出了10个百分点。以马德里和巴塞罗那为首的部分大城市,房价涨幅高达两位数。


所谓大城市,自然离不开一系列基础数据,比如城市规模、人口、经济文化实力等。根据Tinsa的城市房价数据分类,列出了5个不同层级,分别是:首都与大城市、大都会地区、地中海沿岸、巴利阿里与加纳利以及其他城市。


其中,马德里与加泰罗尼亚自治区房价增长最快,增长率为年10%;紧随其后的是巴利阿里与加那利,增长率也超过了年10%;而地中海沿岸城市的房价增长率仅为0.3%,其他城市的房价增长维持在1%左右。


人们对房地产市场的信心不断增强,又逢银行业推出各种低息抵押贷款,在两个因素的作用下,市场再度扩张。一位房产中介人士表示,请相信现在是买房的好时机,相比2007年4月西班牙房价均价的2952欧元/平方米而言,现在的1765欧元/平方米相当廉价了。


业内:大量投机性购房现象将会出现在刚刚结束的5月,西班牙公共事务与运输部(MinisteriodeFomento)发布了最新数据,目前西班牙房价以每年2.7%的速度增长,这种势头已经保持了3年,预计2018年下半年将继续维持下去。与此同时,在西班牙全面展开业务的美国重量级房地产评估公司世邦魏理仕(CBRE)预测,2018年西班牙全国房价将平均上涨6%。


CBRE认为,西班牙全国房价都在增长,即便略有一些自治区房价在平均值方面呈现了下跌数据,但也是只是一个时间段内的静态呈现,并不能代表房价的整体走向。况且,西班牙经历了几年的房价恢复性增长,预计2018年的全年房价均价将增长6%,这还是一个保守性估计。但西班牙房地产市场面临一个新的挑战,在Euribor(欧洲银行业内欧元同业拆息利率——指代欧元区银行界之间互相拆借金额的活动中,采取的借贷利息指标;一般由欧洲央行定期进行精准的经济分析与金融预测,并在得到最新信息后确定利率;新的利率出台后有助于欧元区银行界参考,所以Euribor是欧元区银行界所必须参照的基本利率。)依旧负值的这段时期,大量投机性购房现象将会出现,尽管银行对审核与发放贷款的标准日趋严格,但不得不防止这样的泡沫出现,毕竟银行业也会因Euribor的负值而更专注于盈利的考量。


CBRE的西班牙国家住宅与土地部经理Samuel表示,西班牙现在全国范围内可以交易的现房(二手房及新房)存量高于10万套,在市场中所展现的特征是:大量频繁交易的现房存在于西班牙大城市,其中以马德里、巴塞罗那、瓦伦西亚和塞维利亚的现房交易市场最为火爆。


交易频繁促成房价上涨在情理之中,毕竟需求决定价格,但更值得注意的是,新房房源的不足也是导致二手房市场交易火爆且价格猛涨不下的另一原因。以当下的最新数据来看,马德里正在建造的新房以及未开工但已经规划好的新房,同比2016年分别增长了137.2%和76.3%;而巴塞罗那正在建设的新房数量也增长了50.9%。


CBRE预测在2020年左右,在西班牙将有10万个家庭在房地产交易中获得一套新房,这是未来的房地产走势,满足了生产与需求的关系。不过这种趋势在未来依旧集中在大城市与都会区之间。


西班牙大城市开启新一轮房地产开发根据房地产评估协会(ST)的说法,西班牙大型城市正在开启新一轮的房地产开发周期,其显著特点就是:大户型与更贵的售价。马德里正在开发的新房中,其建筑面积大量集中在100~150平方米区间,占到总开发比的45.8%;至于价格,低于15万欧元的新房数量仅占新房总量的15.2%;而大多数新开发的大户型,其价格主要集中在15万~30万欧元之间。


这个情况在巴塞罗那也表现类似,目前巴塞罗那市区内不超过15万欧元的新房已经消失,而周边地区低于15万欧元的新房仅剩目前新房市场供应量的4.8%;此外,2018年开始,巴塞罗那市区高于50万欧元的房产,其供应量由2016年的24%提高至现在的39%,且不断有买家咨询和入手。


图为一华人在马德里一地产中介关注二手房信息。(图片来源:欧洲时报记者风云、梦唐 摄)

房价居高不下,华人群体却异常活跃


据西班牙《首都电台》(《CapitalRadio》)的报道,西班牙房地产注册研究院对2017年的年度购房情况分析,西班牙7%的房屋抵押贷款由外国人签订,数量超过2.1万个,外国人对房地产的需求也达到了13.1%。其中,罗马尼亚人是签订抵押贷款比例最高的群体,其次是英国人,华人群体占第三位。据分析,这种增长将在2018年继续下去,而华人群体则会继续表现活跃。


该报道分析,外国人在西班牙购买房地产的数量与各个自治区的旅游发展情况高度匹配,比如在加那利群岛购房的外国人比例占31.4%,其次是巴利阿里群岛(31.3%)、巴伦西亚社区(26%)、穆尔西亚(18.8%)、安达卢西亚(13.8%)和加泰罗尼亚(12.9%)。


从抵押贷款的角度来说,2017年外国人申请抵押贷款的平均金额为128452欧元,这一数字比2016年同期上涨1.5%,并且高于西班牙人申请抵押贷款的平均金额:117243欧元。其中,在巴利阿里群岛购房的外国人申请的抵押贷款金额最高,平均金额达到244,148欧元,其次是马德里自治区(155070欧元)、加泰罗尼亚自治区(143143欧元)和安达卢西亚自治区(141699欧元)。


同时,外国人在购房时签署抵押贷款最多的自治区是加泰罗尼亚(占20.2%),其次是巴伦西亚自治区(19.2%)、安达卢西亚自治区(17.4%)和马德里大区(14.4%)。


根据原籍国的情况,罗马尼亚人是签署住房抵押贷款比例最高的群体,占外国人购房总数的11.6%,其次是英国人(9.3%),华人群体占第三位,占比8.4%。


地籍价值上涨或将导致房价永久性增高


2017年年底,还是人民党政府时期,最后的一次大臣理事会一致通过了一项土地政策评估:2018年西班牙全国范围内1830座城市的地籍价值将提高。


这将影响所有类型房屋的地皮税、城市土地增值税、土地财产税、房地产交易税以和房地产有关的继承与捐赠税。换句话说,政府拍板主导的一项土地政策将永久性提高房价的基础价格,而这部分成本将在房产交易、还贷以及每年的必要的课税中得到体现。


何为地籍价值?在西班牙,地籍(或称土地册籍)为了登记土地及房产产权以供征税参考,并纳入公共行政部门进行有效的查询,旨在获取土地及房产所有权的变更信息,地籍必须包含所有国家土地的财产详细信息以及产权归属,地籍的注册是强制性的,但不收取任何注册费。


地籍价值的改变是根据国家经济发展、市场变化来确定的。根据西班牙现行法律,如果一座城市(或镇、村)在1984年至2003年没有更新过地籍价值,那么2018年开始后,这些地方的地籍价值将可以申请提高,结合西班牙1990年前后一系列土地法案的重大修改,上述这1000多座城市的地籍价值将增加8%左右。对一般购房者将产生深远影响。


政府主导的地籍价值的增长导致了房地产部分交易中以每年纳税中永久性涨价,再加上房地产火爆的交易市场以需求带动了价格的提升。


总之,2018年西班牙的房价有涨无跌似乎已是必然,但交易过程及贷款的审核与发放也逐步规范化。希望从今年开始,西班牙房地产进入一个稳定期,让所有有意向购房的人都有章可循,也能在千变万化的市场中,把握住经济复苏时代的房市脉搏。


1、地皮税:地籍价值增长后,直接影响房产每年须缴纳的地皮税,地皮税的起征额度和计算方式其基础数值直接来自地籍价值。如果一名已经购房的人所在城市地籍价值已经提高,那么2018年所缴纳的地皮税较之2017年将有高度涨幅。


2、城市土地增值税:这是城市土地资本的持续扩大性收益,2018年地籍价值增长将导致一系列房产交易上所支付的税收增长。换言之,买房子得多交税了。


3、继承与捐赠税:这项税收涉及房地产的继承与产权转让,以市场价格为参考。然而,市场价格的基础已经被地籍价值的增长所太高,以此类推,人们有理由相信这部分税的增长将有房地产交易中的双方所承担。其次,西班牙左翼人士多年来对该税的存在表示了“普遍不满”,认为对富人的继承和捐赠应“课以重税”,是一种公平的来“分配社会财富”的办法。不过,当下的继承与捐赠税的起征额度早已被下放到各大自治区,已经没有统一标准了。


华人热衷投资零售地产市场


近期中国企业和个人在西班牙的投资热度持续递增,其中西班牙的房地产依然是最受欢迎的投资项目。区别于传统意义的住宅功能的房地产投资,马德里和巴塞罗那作为西班牙最重要的两个城市,自然而然成为中国投资者最看重的投资地。


西班牙《OK报》报道,SavillsAguirreNewman房产顾问公司的投资市场总监AlejandroSánchez-Marco表示,投资者们关于房地产方面的关注点不仅集中在每平方米的高性价比上。而在零售地产这个行业,目前西班牙市场正暴露出日益加深的投资机会匮乏和投资者的资金需求旺盛之间的矛盾。


根据中国投资者的特点,他们对零售业的关注度非常高,因此在西班牙首都马德里和第一大经济城市巴塞罗那,两个地区的最佳商业圈成为最热门的中国投资集中地。调查显示,在马德里的Preciados大街和巴塞罗那的加泰罗尼亚广场两个人流量大的地区,中国投资的商铺众多。对于中国投资者来说,西班牙地区最理想的零售地产投资地包括马德里的Serrano街、GranVía大街、Preciados大街、JoséOrtegaYGasset街附近的商圈;以及巴塞罗那的PasseigdeGràcia大道、天使门和加泰罗尼亚广场附近的商圈。AguirreNewman房产顾问公司表示,这些地区的投资金额在2000万至3000万欧元往上,包括顶级租户和高级物业管理。


在西班牙的零售地产市场,中国投资日益活跃。据巴黎银行房地产机构的数据显示,2017年,零售地产成为“房地产领域的引擎”,市场份额达到32%,投资金额超过35亿欧元。2018年,这一趋势在持续上升,有望突破40亿欧元。


2018年西班牙抵押贷款买房新政详解


由于被房地产泡沫压迫到举步维艰,欧盟委员会制定的房贷改革指令已经在2014年下放到各成员国,西班牙在2017年之前对改革指令熟视无睹,既有一些社会团体的不配合,也有一些既得利益者的暗地阻挠。不过在那之后,“地板条款”事件大爆发引起了一系列的社会波动,也让西班牙得以政治进入房贷改革,此后便一路畅通,不仅政令得到社会广泛关注和认可,房地产市场以及银行业在贷款领域也开始了积极配合。值此,2018年西班牙的房贷市场已经出现了几大变化,有利于华人购房者。


可以反悔 最终签约前有7天预警时间


2018年新执行的法律是:正规途径的房产交易中,买房在签约前7天得到交易合同的副本,同时提供贷款的金融机构也将得到副本。如果这7天中,购房者反悔,那么交易取消,所有程序退档回原位,至于之后是否继续产生交易行为,则看买卖双方的谈判进度。一旦7天预警时间后正式签约,签约的双方或三方或以上,必须在公证员面前进行。


彻底取消 欧盟法院裁定地板条款为非法


2016年12月,欧盟出台规定,要求各成员国在房贷合同中必须取消地板条款(Clausulassuelo),欧盟法院裁定该条款为非法。2017年年初,西班牙出台了《有关地板条款方面的消费者紧急保护措施》,该措施以皇家法令的形式发布并在官方公报中发布并生效。


“地板条款”是指发放抵押贷款的金融机构为保证自身盈利,在贷款合同中规定了一个利息收取的下限。比如许多房贷合同中的利息浮动根据欧洲央行同业拆息Euribor来作为基础参考。但金融机构为了更高的利息收益,依照Euribor作为基础参考的同时,有强行加入了一个保底利息。比如:Euribor加保底利息3.5%,这等于是Euribor利息即便为零(现在确实是负值),银行也能每个月通过客户的还贷赚取3.5%的利息。但如果Euribor涨至3%的时候,那么客户每个月的还贷利息可高达7%。


目前这个条款彻底被废除。且西班牙皇家法令1/2017明确规定,如果是在2013年5月9日至今已经购房的人,可以向当时发放贷款的金融机构申请索回被其多收的利息。


还不起房贷将被宽限最多6个月


西班牙各大金融机构都有大量“库存二手房”,这其中相当一部分来自因无法偿还房贷被收缴回的房子。目前,新的房贷规定,通过抵押贷款方式买房的人如果无法偿还房贷,将给予其一段时间的缓冲期(约为6个月之内)找到积极还贷的办法,但缓冲期内的利息较平时高出许多,具体的参考标准是2017年年底西班牙最高法院判定的一起迟交利息的案件,并对此作出额为利息不得高于2%的上限设定。


捆绑销售被禁止


很多人对捆绑销售并不陌生,发放贷款的金融机构为了保证利益最大化,在利用房贷申请者急于用钱的心理上,捆绑销售一些金融产品,比如养老保险等。新的房贷规定要求金融机构不能进行捆绑销售,这对于房贷申请者不失为一件好事。


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