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曼谷30年对东南亚发展启示:地价已上涨十倍

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本文部分材料来自《曼谷邮报》,由乐居新海外编译

CBRE世邦魏理仕近期报告显示,自他们在1988年在曼谷创立分公司以来,曼谷地价随着泰国经济崛起已经上涨了10倍。

从1988年到1996年,在亚洲四小虎崛起时期,地价已经遭遇了大幅上涨,但在1997年金融危机爆发后便急转直下。21世纪初,价格恢复增长,过去两年,中央商务区(CBD)黄金地段的价格迅速上涨。

近期沙吞区(Sathon)土地买卖成交案例来自澳洲大使馆,2017年以145万泰铢/per sq 的价格价格成交。在隆宾尼(Lumpini),SC Asset以310万泰铢/per sq 的价格,在朗苏安路(Lang Suan Road)上购买了一块面积为880平方米的地块。同年总价最高的土地出售案是2018年向中环集团/香港土地合资企业出售英国大使馆所在地。

世邦魏认为,土地价格的上涨并不是统一的,曼谷的发展模式也发生了巨大的变化。由于曼谷的快速发展,越来越发达的交通网络使得曼谷中心区域和临近省份近一年来都面临着较快的土地增值。

曼谷的平均土地价格在2018年第二季度同比增长了32.3%。

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曼谷在上世纪七八十年代发展壮大,但是由于规划问题,曼谷没有明确的市中心和发展范围。

不过这种问题也随着交通线路的兴建而得到改善。自从1999年第一条铁路线修建到2004年第一条MRT捷运运营,曼谷公共交通线路和站台的受欢迎程度决定了曼谷土地价格的不同。

“另一个决定土地价格的重要因素是城市规划和建筑法规,尤其是有土地建设限制的规定。显然,如果一块土地能建造更少的空间,那么这块土地的价值就会更低,”世邦魏理仕泰国投资和土地资本市场执行董事Kulwadee Sawangsri说。

规划和建筑法规越来越严格和复杂,已成为决定土地价格的关键因素。

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在交通+法律规定的前提条件下,曼谷房地产市场各区域差异明朗起来。

土地价格在总开发成本中所占的比例越来越大,因为它们的增长速度超过了建筑成本。如今的曼谷总开发成本由于受到土地价格上涨驱动而逐渐增加,推动了曼谷大热的公寓类型价格的上涨,也让租赁项目越来越可行。

CBRE预计,曼谷市中心将继续成为最好的酒店、写字楼、零售中心、住宅和其他类型建筑的首选地点。曼谷将有一个明确的城市中心,沿着公共交通路线发展,集中在车站周围。

土地价格的增长率将取决于发展活动的水平和发展所能产生的回报。这将取决于可以建造什么,以及在完工的开发项目中有多少客户可以支付购买或租赁的费用。

因此,CBRE预测随着曼谷市中心的自由开发用地数量减少,地价将继续上涨。特别是已经开发的老城区土地价格很可能高于现有建筑价值,老城改造和土地再开发可能会成为较为主流的现象。

房地产信息中心(REIC)上周五公布了第二季度曼谷未开发土地价格同比涨幅最大的五个地区。

以Phra Khanong-Bang Na-Suan Luang-Prawet为代表的房价上涨了53%,其次是Nakhon Pathom,上涨了39.1%。

排在第三位的是Ratburana-Bang Khun Tien-Thung Khru-Bang - jom Thong,增幅为38.2%;排在第四的是Samut Sakhon,增幅为27.4%。

同时,REIC发现,进行过公共交通线路规划的地区地价比没有计划的地方的地价要高52.1%。与此同时,在建立公共运输线或扩建线的地点的地价上涨了32.1%,而目前运行公共运输线的地点的地价则上涨了24.2%。

曼谷的情况也同样出现在绝大多数东南亚正在崛起的中心城市,吉隆坡也是如此。

CBD和交通崛起让吉隆坡KLCC计划区的地产市场上涨远超其他地区,无论是当地代表性建筑-吉隆坡石油双塔(世界第八高楼)还是吉隆坡塔,对当地房产市场的意义远不止“高价”。

物以稀为贵让这片土地稀缺的吉隆坡“国贸”核心商业区房产市场预期被广泛看好。

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