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美国房市初现降温趋势 中国买家继续领跑全球

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       在外国购房者中,中国买家无疑是出手最阔气的一群。他们在美所购房屋的价格中位数高达43.91万美元,比外国买家整体的购房价格中位数足足高出50%。

  近年来一直受投资者追捧的美国房地产市场,逐渐呈现出降温态势。

  美国全国房地产经纪人协会(NAR)最近发布的2018年度报告(下称“年度报告”)显示,在最近的一年里(2017年4月~2018年3月),外国人在美国购房的金额同比下降了21%,从1530亿美元降至1210亿美元,占全美1.6万亿美元同期房屋销售量的8%,其占比同比下降了2个百分点。其中,679亿美元(56%)为居住在美国的外国投资者购房,而530亿美元(44%)为未居住在美国的外国投资者所购买,均低于前一年的水平。该报告只涉及住宅房产,不包括商业房产和集合住宅(multifamily)投资。

居住和不居住美国的外国投资者在美买房金额变化 来源:NAR报告

居住和不居住美国的外国投资者在美买房金额变化 来源:NAR报告


  与此同时,外国人在美所购住宅的房价平均值也从53.69万美元下降到了45.4万美元,表现出购房更低价格房屋的倾向。

  NAR首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)表示,经历了2017年的高速增长后,外国人最近在美国房地产的交易行为出现了降温,几乎又跌回了2016年的水平。主要的原因是,因库存不足而推高的房价、国内持续增长的就业率以及历史性低点的利率,让外国人不得不和国内买家一同竞争有限的房屋供应。

  中国买家连续6年稳居第一

  外国投资者在美国所占据的房地产市场,由这5个国家的买家占据了半壁江山:中国、加拿大、英国、印度和墨西哥。其中,中国已经连续6年领跑,成为美国房地产最大的外国投资者来源国。在最近一年里,中国人购买的美国住宅金额高达304亿美元,同比去年微降了4%,接近外国人在美购房总额的25%。

前五大在美买房国家历年在美买房金额变化,中国从2013年起开始领跑 来源:NAR报告

前五大在美买房国家历年在美买房金额变化,中国从2013年起开始领跑 来源:NAR报告


  其次是加拿大买家,贡献了105亿美元,却同比骤降了45%。英国、印度和墨西哥分别以73亿美元、72亿美元和42亿美元分列其后。

  NAR总裁门登霍尔(Elizabeth Mendenhall)认为,虽然当下的全球环境面临较大的不确定性,但美国房地产市场仍然被视为安全、有保障且可盈利的投资目的地。

  外国投资者在美国购房的总体金额下降明显,而房屋数量上仅降了6%,从28.4万套下降到了26.68万套。在购房数量上,中国买家同样遥遥领先,以4.04万套远超第二名加拿大买家的2.74万套,占外国人在美购房总数的15%。

  年度报告也再次显示出美国各州房地产冷热不均的情况。总体而言,外国购房者主要集中在三大州——佛罗里达州(19%),加利福尼亚州(14%)和得克萨斯州(9%),亚利桑那州和纽约州以5%的份额并列第四位。中国人最青睐的是加利福尼亚,有38%的住房投资选择了该州。位列第二和第三名的得克萨斯和佛罗里达则只占7%和6%。

  根据海外房产网居外网的数据,今年以来,中国买家对美国房产兴趣有所回升。2018年6月,中国买家对美国房源询盘量询盘量比去年12月高出48.1%。背后动因主要是对冲人民币对美元贬值的风险。居外网CEO罗雪欣表示,现在的这波趋势,与2016年人民币急剧贬值、资本外流严重所引发的海外购房热潮不同。如今的人们对中国的经济和人民币汇率拥有信心,再加上资本管控和投资行为的愈加理性化,预测这波上涨趋势将在未来一年里表现出稳健而持久的态势。

  58%的中国投资者选择全款买房

  通常来说外国投资者购买的房产总价较高,报告显示,最近的一年里,外国买家购房的均价为45.44万美元,比美国市面上的房产均价29.06万美元高出56%;外国买家购房的价格中位数为29.24万美元,比全美市面上的房价中位数24.93万美元高出约17%。9%的海外买家购买了100万美元以上的豪宅,而在全美范围内,购买了100万美元以上豪宅的买家比例不到3%。

  在外国购房者中,中国买家无疑是出手最阔气的一群。他们在美所购房屋的价格中位数高达43.91万美元,比外国买家整体的购房价格中位数足足高出50%。报告认为,部分原因是中国买家更喜欢在市中心以及房价偏高的区域买房,比如加利福尼亚州、新泽西州、纽约州、得克萨斯州和华盛顿州。

  报告还称,和国内买家相比,外国投资者在美国购房时更多采用现金支付的方式,接近一半(47%)的外国投资者用现金全款买房,而在全美房屋交易中,现金支付的平均比例只有21%。不居住在美国的外国投资者现金全款买房的比例高达72%,在美国居住的外国投资者现金购房比例为30%。

前五大国家在美买房全款和贷款比例 来源:NAR报告

前五大国家在美买房全款和贷款比例 来源:NAR报告


  在五大外国买家来源国中,印度人申请美国房贷的比例最高,约78%,而加拿大选择全款买的比例最高,为78%。中国有58%的人在美国选择全款买房,37%的人申请了美国贷款。

  美国房地产数据提供商Attom Data Solutions此前的数据则称,2016年和2017年美国人现金买房比例也出现了明显的上升,达到28%左右的高峰,高出2000年以来20%左右的水平。原因之一是楼市太火热,现金抢房可以更有优势。

  数据显示,52%的外国买家购房目的为自住。除了自住,中国人最普遍的购房目的是为了子女的教育。69%的中国买家在美国买了独栋的房子,17%的中国买家买了公寓,10%的人买了联排别墅,1%的人买了土地自己造房。

  按照特朗普政府此前宣布的税收计划,未来将限制房屋贷款利率的税收减免。目前带息贷款在100万美元以下的个人能享受税收减免,但新法案拟将可享受税收优惠的贷款额度上限调整为50万美元。因此,税收新法案一旦在2018年落实,美国房地产高端市场势必会受到打击。事实上,据媒体报道,特朗普的税收新法案在国会通过后,已经有不少原本有意向购买美国高端地产的富豪选择推迟购房,有的甚至取消了投资意向协议。


  

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