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伦敦房价创奥运来最大单月跌幅 部分海外投资者离场

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一直以来,伦敦的房地产市场都受到海外投资者的青睐。

  根据英国《星期日泰晤士报》公布的富豪榜,伦敦吸引了全球近十分之一的亿万富豪定居,共有104位身家在10亿英镑以上的顶级富豪在伦敦置业居住。

  2015年,就有中国企业家曾豪掷8000万英镑(约合7.72亿元人民币)在伦敦肯辛顿区购置豪宅。就连这笔交易中缴纳的印花税都创下了英国的历史纪录。

  然而时过境迁,近期受英国“无协议脱欧”风险,印花税上涨以及英国央行加息等因素影响,伦敦楼市陷入低迷,成交量大幅下降。

  据英国最大的住房信用社Nationwide统计,今年8月,英国平均房价下跌0.5%,而伦敦地区跌幅达到0.6%,这是2012伦敦奥运之后最大的单月跌幅。

  脱欧前景影响伦敦楼市

  据路透社对约30名楼市专家进行的季度调查显示,这些专家预计,受英国脱欧的直接影响,英国伦敦房价今年将下跌1.6%,明年有可能下跌0.1%。

  2016年6月,英国民众公投决定退出欧盟,英镑汇率一夜之间大跌。英国预定明年3月退出欧盟,受“无协议退欧”疑虑影响,英镑持续走弱。上周二(8月28日),英镑兑欧元跌至近一年低点。英镑走弱本应使得英国房产对国外投资者更具吸引力,但脱欧的不确定性令部分投资者慢慢撤离。

  “随着传统海外投资者撤离,购房者数量减少,伦敦中心区的房产市场正变得萧条。英国秩序混乱的脱欧加剧了这一趋势。”地产咨询公司Building Value的创始人Tony Williams表示。

  英国地产经纪公司John Charcol的资深主管Ray Boulger表示:“短期来看,脱欧的不确定性将会导致伦敦的房价进一步下跌,尤其是那些高估值房产。”

  7月底,毕马威(KPMG)在RE-Invest峰会上发布的调查显示,英国脱欧已经削弱了投资者对英国房地产的兴趣。毕马威对来自22个国家的75位房产投资者进行了一项调查,这些投资者控制着超过6500亿美元(约合4990亿英镑)的房产。

  调查结果显示,51%的投资者希望减少对英国房地产的投资,46%的投资者打算继续保持与此前同水平的投资,只有3%的投资者计划增加投资。

  毕马威的英国房地产主管安迪·派尔(Andy Pyle)表示:“目前,投资者还是相对谨慎。大多数投资者倾向于长远考虑,他们更关心的是脱欧对英国产生的长期影响。”

  据当地房产媒体The Real Deal报道,中国投资者对伦敦的投资热情也有所减弱。

  黄金地段年交易量创新低

  2008年金融危机,英国伦敦房价遭遇重创。但自2009年以来,伦敦房价持续上涨。

  英国《卫报》报道,在经历过一轮轮强劲上涨之后,伦敦地区的房价令众多购房者望而却步,伦敦高涨的二手房印花税也打击了部分买房者的信心,同时,伦敦的限购政策也影响了部分投资者。

  整体而言,伦敦房地产市场目前比较低迷,总体交易量下跌6.5%,新建住宅销售额下降超过12%。据《金融时报》报道,截至今年7月,伦敦市中心黄金地段的年交易量降至3831笔,为金融危机以来的最低水平,较去年同比下降8.3%。

  尽管据房地产网Rightmove的研究报告,7月份伦敦房价下跌了约0.5%,但目前伦敦的房价水平仍维持在一个相对高位。

  房地产顾问咨询公司London Central Portfolio(LCP)的数据显示,今年8月,英国伦敦平均房价约60.9万英镑,远远高于全国平均30.1万英镑的水平。而伦敦市中心的平均房价更是接近200万英镑。

  此前,据彭博社报道,大量的伦敦人搬离伦敦,前往房价相对低廉的英格兰北部和中部购置房产。英国房地产公司汉普顿国际(Hamptons International)的研究显示,今年上半年,伦敦人在伦敦以外地区购买了3万多套住房,同比增长16%。

  《每日经济新闻》记者了解到,2016年4月,英国财政部宣布开征额外地产印花税,提高幅度约3%,根据房屋总价不同,印花税从0~12%不等。如投资者购房用于出租或者购买非首套房,则需要额外支付3%的印花税。以40万英镑的房产为例,新政之前,如果购房用于出租只需交1万英镑的印花税,但现在要交2.2万英镑,这使得投资者的购房成本大幅增加,同时打击了投机炒房行为。

  LCP还指出,英国央行近期升息可能会进一步抑制购房,抵押贷款利率的上升将会冲击伦敦的房地产市场。

  受美联储加息影响,2017年11月英国央行10年间首度加息,今年8月再度加息,并暗示今年晚些时候货币政策可能会再次收紧。这将会对伦敦的楼市造成进一步的压力。

  英镑贬值 伦敦租金上涨

  对海外投资者而言,今年英镑的持续走弱使得伦敦的房产相对以前便宜。加之伦敦目前租房市场需求旺盛,租金升高,使得大量的海外投资者涌入伦敦租房市场。

  虽然上周四欧元兑英镑汇率来到0.899,但仍远低于4月触及的年内高点0.862。截至目前,欧元兑英镑为0.90,英镑汇率仍处于相对低位。

  英国最大的租房公司Homelet的数据显示,当前伦敦租房市场供不应求。伦敦的平均租金目前已上涨至每月1615英镑,约合2100美元,这是自该公司2011年开始记录租金数据以来的最高值。目前,英国全国的平均租金为每月937英镑,远远低于伦敦地区的租金水平。

  据The Business Times报道,今年上半年,伦敦已出租的房屋中有12%的房产属于海外房东,去年海外房东的比例为7%。《每日经济新闻》记者了解到,这些“海外房东”大约三分之一来自西欧地区,20%来自亚洲地区,14%来自北美地区。

  以西班牙药剂师Agus Marcos Blanco为例,在2016年英国进行脱欧公投后,他曾判断英国的房租会下降。现在随着伦敦的房租保持上涨势头,他又重新想要在伦敦购置房产来进行出租。目前他已经看中了伦敦东部一套两居室的公寓并且出价竞购。


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