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美国置业百科之中美房产的差异

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近年来,海外置业越来越火爆,很多国内的投资者都把美国房产作为首选,但是却受阻于不了解中美房地产市场的差异而难以作出理性的投资选择。新海外总结了中美房产的差异,赶快一起来了解一下吧!


一、城市与乡村的区分不同


在中国人们生活的环境,城市和乡村是截然不同的,城市是一个相对商业集中的地方,所有的机构都在其中,无论你要购物、吃饭、工作、娱乐,甚至看病,都必须进城,人们居住在城里,局限在一个相对狭小的空间,造成了很多不便。但人们还是意守在城里,不愿出城,因为一旦远离城市,就更加不方便,衣食住行都比不上城里。所以在中国,城市就是城市,乡村就是乡村。


在美国,不管是在纽约还是在洛杉矶,没有的城市和乡村的区别,只有城中心有一个很小的相对集中的地方,其它都是像卫星一样幅射出去的各个城市和区域,每一个区域都有自己自成体系一套系统,商店、饭馆、医院、学校,为居住在该区域的人提供了很大方便。人们不需要做什么事都涌到市中心去,在自己所居住的区域里都可以办到。这就是中国和美国的不同的地方。


二、判断地段好坏的标准不同


中国城市一般以一个地方为中心向四周辐射,是一个摊大饼的发展模式。那么,越靠近市中心的房子相对来说,地段就越好,越有价值。


以北京为例,你就沿着天安门往外走,二环、三环的房子肯定比三环、四环以外的房子有价值,如果能在天安门旁边买一套四合院,基本就是无价了。


所以,中国的房子,你很容易就能够判断出哪个地段好,哪个房子更有价值。


而在美国,地段的好坏就没有中国这么明显了。美国的城市一般是沿着一条高速公路,两边散落着各个小城市,是一种像葡萄串似的发展模式。


三、房地产相关制度


美国的房地产相关制度比较完善。在美国的买卖房屋里面,有许多的第三方机构来协助买卖房屋的进程,这里面有估价公司,房屋检查,公证公司,银行、以及经纪人制度,产权保险公司等等,每一个机构都在买卖过程中发挥自己的功能,保证房屋买卖的公平和合理,也保证买卖过程的每一个环节尽善尽美,没有瑕疵。使房地产行业能够公平、透明,健康、蓬勃的发展。


中国的房地产事业近几年刚刚起步,还不够完善。无论是中介制度还是买卖过程,都存在许多问题。政府在不同时段的宏观调控变幻莫测,让人无所适从。整个房地产市场的投机行为远超过房地产实际需求。


四、产权性质


中国的房屋交易不包括土地,买房后获得的是房子的使用权住宅产权是七十年期限,一般商业房产期限只有五十年。


美国是私有财产制,房屋的买卖包括土地,具有永久产权和自由的使用权。即使地下发现金矿的话,也属于屋主的个人资产。美国的地产会在法律上严格声明所拥有的土地边界、法律描述、地块位置和地号,并写入产权报告。


五、房产税


在美国,只要你拥有房子,你就要交纳房地产税,美国通常为1-3%,加州差不多在1.2-2.0%之间。各州都有自己不同的标准。所以你买了房子以后,每年都要交房地产税,变成你拥有财产的持有成本,这也使得美国房屋的空置率降低,相对抑制了投机者的炒房行为。


我们知道,目前在中国有30%以上的空置房屋,主要是因为人们把买房当成是投机,购房后不是入住或出租,而是空置等待房地产市场短期内爆涨,所以大部分投资房都是空置的。中国为了抑制房屋的空置率,也开始在几个大城市试验征收房产税,但房产税率只有0.5%左右,不能起到预期抑制炒房的作用。


六、房源系统


在美国和中国的房地产市场里面,有一个根本上的差异,就是他们的房源系统。在中国,没有一个统一的房源,各家房地产公司,只卖自己卖的房子,或者与少部分关系好的同业交换房源,但范围大多很小,局限性很大,房源信息非常不透明。


美国有一个房源共享系统MLS,每一个纪纪人都把房源信息,传输到这个系统上,所有上市的房子在这个系统中都非常透明,一目了然。举个例子,我可以带着我的客人找到他满意的房子,而这房子不必是我所卖的。别的经纪人也是同样,可以带着他们的客人来买我卖的房子。彼此互利互惠,藏污纳垢的事相对减少。整个房地产市场因此而蓬勃。


七、支付佣金方式不同


在美国房地产买卖时,佣金一律由卖方负担,屋主在委托经纪人出售房屋时,就订立了合同,佣金一般在6%左右。当买主由别的经纪人带领来买房时,卖主经纪人需分一半的佣金给买方经纪人。美国为什么规定由卖主来支付双方经纪人的佣金,主要是因为在买卖过程中,卖主是取得金钱的一方,而买主是付钱的一方。在中国正好相反,由买方支付佣金。


八、房屋类型


中国房屋分为别墅和公寓。公寓指城市高层大楼里的一个单元,别墅指独栋低层的房屋,一般位于郊区。


在美国买房,房屋类型多种多样,分为独立屋(House)、联排屋(Townhouse)、公寓(Condo)。独立屋区别于中国的别墅,要在国内购买一套别墅,最少也要几千万人民币,但美国的“独立屋”,既有千万美金的豪宅,也有实惠的旧房。联排屋,也被称作“城市屋”,指由两户以上连着墙的房屋,有前屋后院。这类连排屋的价值比独立屋低得多,因为它占有的土地面积比独立屋小得多。当然也要看房子所在的地点和城市的等级。公寓(Condo)常被称作“康斗”,买家购买的是公寓的独立产权并与公寓楼内其它住户共享过道、走廊等公共区域。


九、房贷政策不同


在中国贷款是采用浮动利率,按照市场的变化,贷款年限有20年和30年,贷款人要自己承担利率上升的风险。


在美国贷款买房,大部分贷款利率是固定利率的,期限为15年和30年。也有少部分人使用浮动利率。但在美国不论你用哪种方式贷款,都可以在贷款没有到期之前,重新贷款或全部还清。买房后,支付的贷款利息可以从个人所得税中扣除。这是政府为了鼓励民众自购房屋的优惠政策。


另外美国房屋贷款没有“限贷”政策,但对外国人贷款购房的首付比例要求较高,有的要求达到50%,而对本国公民则一般要求20%首付比例。


十、美国买房利息可抵个税


在美国购买房子后,你支付的贷款利息可以从个人所得税中扣除。这是政府为了鼓励民众自购房屋的优惠政策。美国的税赋比较重,如果你年薪五万,购买价值四十万左右的房屋,贷款三十万,每月要支付贷款约一千八百元,其中利息平均一千五百块,一年是一万八千块,在年终报税时,扣除一万八千块的利息,你的报税基数就降低为三万二千,节省了很多。


十一、计算房屋面积的尺度不同


在中国房子面积计算的是建筑面积,度量单位是平方米。建筑面积大于居住面积,如楼道、阳台都计入建筑面积。


美国房屋面积则以居住面积计算,度量单位是平方英尺。居住面积必须是室内居住使用面积,如游泳池、车库等都不算在内,可以更好地维护买家利益。


十二、装修标准


中国允许买卖毛坯房,也就是没有内装的房屋。交房后,屋主需要额外掏钱装修和购买家电。


美国通常不允许没有基本住宿条件的房屋上市。新房必须具备完整的基本装修,达到拎包入住的程度,才可以转让产权。美国的房子价格,包含了装修和常用家电设备等费用,而不是另外单算。


以上内容来源于网络,有新海外综合整理,仅供参考。

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