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脱欧脚步临近,将如何影响英国房价和抵押贷款?

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在2016年脱欧投票后的一段时间内,尽管市场对公投结果感到意外,交易量短时间停止上涨,但英国房地产市场总体并没有受到太大的影响。但一些房地产经纪人表示,随着2019年3月正式脱欧的日期即将到来,脱欧的不确定性已经在打压英国房地产市场。

据《金融时报》报导,英国皇家特许测量师学会(Royal Institution of Chartered Surveyors)9月份在其月度调查报告中表示,英国房价的未来三个月和12个月的预期价格将达到自2016年6月以来的新低,脱欧的影响是买家关注的主要问题,特别是伦敦的买家。

英国皇家特许测量师学会表示,上个月英国央行行长马克•卡尼(Mark Carney)发出警告称,无脱欧协议的脱欧(no-deal Brexit)可能会使房价下跌35%,这番言论加剧了市场的恐慌情绪。

当然,卡尼先生的警告只描述一种极端情况,英国脱欧对房价和抵押贷款的最终影响将取决于英国与欧盟达成的协议细节及其对经济的影响。

但与此同时,市场上的一些机构则对英国脱欧高度敏感。伦敦抵押贷款机构Anderson Harris的经纪人Jonathan Harris表示:首相梅的脱欧方案在9月的萨尔茨堡(Salzburg)欧盟峰会上遭到欧盟拒绝后,“我们就有三笔交易被取消了。”

英国脱欧是否会对购房和卖房决策产生影响?我们列举以下几个因素供读者参考:

脱欧对目前英国房产市场有何影响?

伦敦和英国东南部的房地产市场已经放缓:根据国家统计局的数据,截至今年6月,今年伦敦的房价已下跌0.7%。住宅分析师Neal Hudson表示,房产交易量同比下降了20%。

根据房地产数据公司LonRes的数据显示,2018年第三季度200万英镑以上的房产供给数量比去年下降了25%。

然而在英国其它地方,平均房价仍在上涨,但增速已经放缓。截至今年6月份,2018年的全国平均价格从一年前的3.5%下降至3%。这种增长是由伦敦以外的其它地区市场推动的。例如,苏格兰的房价去年平均上涨4.8%,涨至15万英镑,英格兰东部的房价上涨3.3%,涨至292,632英镑。

Savills的住宅研究主管Lucian Cook表示,这种趋势是由多种因素造成的,比如投资者和购买者数量减少以及英国高端房产市场的房产可负担能力增加。

Cook表示:“伦敦和英国东南部的市场已经接近抵押贷款的上限。贷款与收入比已无法再提高了。”

然而,英国脱欧的担忧加剧了人们的担心。Cook表示:“到目前为止,英国脱欧的影响一直造成一种潜在的不确定性,这意味着人们的情绪变得相当敏感,其后果是房价增长急剧放缓。”

“与英国北部地区相比,这种影响在伦敦更为明显,因为在伦敦买房所需的财务承诺要多得多。”

在英国皇家特许测量师学会的最新调查中,英国脱欧被认为是伦敦市场和英国北部、中部市场放缓的原因。

房产代理公司John Charcol的技术产品经理Ray Boulger表示,伦敦和附近的市场更有可能直接受到英国脱欧结果的影响:“在伦敦,这个问题更严重,有些人担心他们的工作受到影响,但对于伦敦和英国东南部以外的绝大多数地区来说,脱欧不是主要影响因素。”

英国脱欧的不确定性削弱了欧盟买家的需求,但他补充说,“英镑贬值也可能增加英国房地产对海外买家的吸引力”。

随着英脱欧日期的临近,房地产市场将如何发展?

据《金融时报》报导,价格下跌地区的潜在买家正等待房价继续下跌而不选择现在购买。

但分析师表示,谈到英国脱欧,决定买房时机的关键时刻将不会是2019年3月29日英国正式脱欧的那天,而是任何贸易协议谈判结果公布的那天。

Harris表示,如果与欧盟达成了一条合理的协议,房产市场可能“很快恢复”。“但如果人们继续看跌房价,那房价可能最终仍会下跌”。他表示,在没有达成协议的情况下,伦敦及周边地区的市场可能将继续走弱。

瑞银(UBS)分析师指出,以前伦敦房价下跌通常会引起更大范围内的房价下跌。但这次可能并非如此。

瑞银集团的Osmaan Malik表示:“英格兰银行认为这次可能会有所不同,因为伦敦比其它地方更容易受到印花税政策变更的影响,而且更有可能受到脱欧的影响。”

抵押贷款会怎样变化?

Boulger先生表示,英国脱欧公投以来利率一直较低。他表示:“脱欧的不确定性有助于政府选择维持低贷款利率,从而降低购房成本。”

今年8月份,英格兰银行将基准利率从0.5%上调至0.75%,这是十年来的第二次上调。卡尼先生表示利率将继续上升,但上调速度会放缓。

越来越多的购房者通过签订五年期固定利率交易合同来锁定现有的抵押贷款利率,从而避免利率增长的风险。

脱欧公投后,英格兰银行把利率降至0.25%的历史低位,旨在避免经济衰退。但是,卡尼先生告诉英国的大臣们,如果英国脱欧出现无序的状态,类似的措施将不会起作用,而且到时可能不得不提高利率以抑制通货膨胀。

提高利率将推高抵押贷款成本和失业率,这将增加借贷风险,最终导致各贷方增加利率。

脱欧对房产市场的长期影响?

任何暂时性的脱欧协议都需要通过议会投票的通过。如果协议得到议会的批准,房产市场的增长将获得一定程度的保证。但更多的细节需要与欧盟达成长期协议之后才能确定。

Cook说:“问题是脱欧的不确定性将持续多久。这与脱欧协议产生的经济后果紧密相关。”

大多数预测表明,脱欧将对英国经济增长产生影响;瑞银分析师表示,“软”脱欧将导致未来五年内英国国内生产总值损失约6.9%,而“硬”脱欧将导致10%的损失。

他们认为,大部分的脱欧成本将在脱欧后的12至18个月内产生,因为“脱欧”会推高贸易壁垒和导致企业搬迁。

据《金融时报》报导,英格兰银行表示,根据其压力测试的结果显示,英格兰银行足以应付比2008年金融危机更严重的情景。所以如果“无序脱欧”发生,英格兰银行能够维持英国经济稳定。

瑞银(UBS)分析师表示,住房市场也可能保持强劲,原因包括政府的购房援助计划(Help to Buy)。

他们说:“目前的金融体系没有出现明显的危机迹象,因此我们没有理由预期抵押贷款将大幅减少。”

然而,很少有分析师预计房产市场会出现诸如2011年至2014年以及 21世纪初那样的强劲增长。

Natixis的分析师表示,长期影响将取决于欧洲移民的数量。当然,在英国脱欧后,无论来英国的欧盟公民数量不变还是一次性下降20%,预计房价将在2019年仍然会下降。


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