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房价连续两月回落,香港楼市进入下跌周期?

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香港楼价在见顶后连续两个月回落,香港金融管理局总裁陈德霖周一表示,现时尚需时间观察楼市是否已进入下行周期,假如确认,可以考虑适当时候陆续放松逆周期措施的收紧政策。

陈德霖并指,倘若楼价回调,首当其冲受影响的将会是在楼市高峰期时置业的人士,但预计出现如1997年亚洲金融风暴时的楼价急跌、市民大幅削价抛售物业的机会低很多。

陈德霖率领多名金管局高层出席立法会简报会时表示,若确认楼市进入下跌周期,可以适当时陆续放松措施。

“但现时只看到几个星期的数据,(放松)仍言之尚早,仍要多些时间去看楼市是否进入下行周期。”他说。

自2009年10以来,金管局至今已先后推出八轮逆周期措施,大幅收紧各类物业的按揭,包括降低按揭成数、按揭申请人须通过严谨的压力测试等,以提升银行风险管理及抗震能力。

随着香港正式进入加息周期,8-9月全港私人住宅楼价指数连续两个月见顶回落,9月份的按月跌幅更扩大至1.44%。但今年前三季累积升幅仍达10.2%。

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据金管局数据,量度香港面对金融风险的抗震能力的家庭财务状况仍然健康,今年第二季,香港家庭无按揭的自住居所住户比率达66%,比2009-11年平均的60%为高;新批出按揭平均按揭成数及新批出按揭的供款与入息比率分别为47%及34%,较2009-11年分别64%及41%均有明显改善。

但陈德霖表示,抗震能力高不代表已置业市民不会受到经济下行的损害,因为物业估值会下跌,在高峰期买楼的人士更将首当其冲。

“但出现好像97年时(楼价)急速下跌、‘跳楼货’的机会则低很多。”他说。

虽然金管局收紧银行对按揭贷款人的借贷,但置业人士亦可以通过按揭保险或由发展商提供按揭贷款等方式,获得高成数的按揭借贷。

陈德霖表示,现时连同向发展商提供的按揭借款,借款人按揭成数可达85-90%,假如楼价下跌一成,就会出现负资产(即物业市值跌至低于未偿还按揭贷款总额的水平)。不过,金管局副总裁阮国恒指出,当局估计由发展商提供高成数的按揭总量,只占银行按揭总量的2-2.5%,比例仍较低。

2003年香港负资产高峰期时,负资产宗数超过10万宗,占供楼人士比例22%。而截至今年第三季,香港连续七季录得零宗负资产。

来源:https://cn.reuters.com/article/hkma-hk-property-1105-mon-idCNKCS1NA0CU

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