精选分类
Colindale Gardens

90年代高位接盘的日本人,房价崩溃后都怎么样了

  • 日本
  • 资产配置
  • 房产
3

1991年,日本千叶县柏市(Kashiwa),36岁的东京市政府雇员中岛义弘,在一个安静的郊区,这里距离东京一个小时二十分钟,他的眼中浮现出了幸福的生活:樱桃树林立的道路、舒适的社区、邻居早上问候彼此、两个女儿可以走路到学校。


于是,中岛先生买下了一套狭小的四居室公寓,价格40万美元,几乎全部用的贷款。中岛先生是这么计划的,随着房价以两位数的速度上涨,他很容易就能还上贷款,出售的时候还能赚一部分。


但是,中岛先生的计划落空了。他买下这套公寓后不久,日本房地产市场就崩溃了。2005年的时候,这套公寓价值只有他买时的一半,他想搬到离城市更近的地方,但是他不能,因为出售的话,价格无法弥补他还欠银行的30万美元。


中岛先生只是数百万日本房主的一个缩影。

360截图20181127114127512.jpg

日本的房地产价格上涨得十分快,部分原因是投机者利用繁荣股市的账面利润投资房地产,不可承受地使价格越来越高。在日本的疯狂中,最大的投机者是财大气粗的公司,他们在房地产价格上涨的同时,也在推高商业地产市场。


日本遭受了现代历史上最大的房地产市场之一的崩溃。在1991年市场达到顶峰时,面积相当于加州大小的日本,所有土地价值约为18万亿美元,几乎是当时美国所有房产价值的四倍。


随后,在日本央行采取过于激进的措施提高利率后,股市和楼市双双崩盘。由于投资者抛售股票以弥补土地市场的损失,这两个市场都出现了螺旋式下降,反之亦然,价格跌至14年低点。


房主是日本房地产泡沫的最大受害者之一。从1991年到2004年,日本六大城市的住宅价格下降了64%。据多数人估计,数以百万计的购房者在他们一生中最大的一次购房中蒙受了巨大损失。


经济学家们表示,最重要的是,日本的经验告诉我们,有必要对所有资产泡沫背后的根本神话——价格将永远上涨,持怀疑态度太多的日本购房者透支了他们的债务,他们购买的房产超出了他们的理性承受能力,因为他们认为房价只会上涨。当价格下跌时,许多买家在财务上遭受重创,甚至破产。

n-population-a-20180712-870x580.jpg

东京早稻田大学(Waseda University)金融学教授野口悠纪雄(Yukio Noguchi)表示:“从日本得到的最大教训是,不要重蹈日本的覆辙。


“在泡沫时期,人们不相信价格会下跌,”他说。这在过去已经被多次证明是错误的。但人性中有某种东西使我们无法从历史中学习。


野口教授说,上世纪80年代,日本的狂热达到了极点,很多公司甚至试图以高于对方的价格收购几乎没有用处的土地。东京银座购物区(Ginza shopping district)的一个角落里有一个三平方米(约32平方英尺)的空置房,虽然面积太小,无法搭建,但最终以60万美元的价格售出。


因此,野口教授说,上世纪80年代的日本房地产市场非常脆弱,当市场下跌时,它的跌幅很大。由于所有的企业投机行为,这次倒闭摧毁了公司的资产负债表,使国家的银行陷入瘫痪,并对整个经济造成了打击。


自1991年以来,日本花费了11年的时间来摆脱经济衰退,直到2005年才显示出明显的复苏迹象。


野口教授表示,上世纪80年代,日本人购买房产有一种匆忙心理。“泡沫的经典定义,是人们基于对未来价格的错误预期买入,并怀着未来卖出的希望买入。”


上世纪80年代,对房地产价格上涨的预期让许多日本购房者对背负巨额债务感到放心。他们通过低息贷款来实现这一目标,这些贷款只需要提前支付很少的钱,并且承诺每月支付的金额很低,至少在短时间内如此。

日本对这些贷款有独特的版本,包括所谓的“三代贷款”(three-generation loan),一种90年甚至100年的抵押贷款,允许买家将还款分散到自己以及子女和孙辈的有生之年。


但当日本房价下跌时,房主发现自己背负的贷款远高于房地产价值。许多人破产,尤其是那些因为房价下跌而失业或减薪的人。根据追踪此类数据的日本最高法院(Japanese Supreme Court)的数据,从1994年到2003年,个人破产数量增加了六倍,达到了242,357人的创纪录高点。


即便是那些避免了金融危机的人,也发现自己被困在了他们从未打算终身居住的房子里。20世纪80年代,对许多日本购房者来说,土地价格上涨得如此之高,他们唯一能负担得起的地方就是远离东京市中心的地方。许多人为了购买距离办公室两小时车程的微型或粗制滥造房屋而负债累累。


在经历了多年的地价下跌后,东京的房价再次变得更容易承受,很少有人在遥远的郊区买房子。这导致这些偏远地区的房价大幅下跌,许多人的房屋价值低于十多年前抵押贷款余额。


正如中岛先生所说:泡沫的破灭剥夺了我们选择居住地的自由。

Kakko-House_Yoshihiro-Yamamoto_dezeen_784_4.jpg

在房地产泡沫破灭后的多年里,日本政府一直试图通过昂贵的公共工程项目来重振市场和经济的其他领域,但由于计划不周,最终只导致了国债的膨胀。


直到20世纪90年代末,政府才尝试了一种新的策略:放松管制。为了启动经济,东京开始放松对金融业的限制。尽管这些努力的主要目的是重振银行业,但它也允许投资者创建房地产投资信托基金,本质上是投资商业地产的共同基金。几年后,政府还放宽了建筑法规,比如建筑高度限制,并缩短了建筑许可的审批时间。


经济学家和房地产行业高管认为,这些变化为市场带来了新的资金,也让重新开发变得更加容易。这一结果在东京天际线上点缀着起重机和新建高楼的繁荣景象中可见一斑。


日本房产泡沫破裂的最大教训就是,不要硬着陆。


参考资料来源于The New York Times


微信图片_20180917115318.jpg

3
大有帮助

最新资讯

The FACE II

姓名:

电话:

国家及地区

  • 美国

  • 泰国

  • 马来西亚

咨询热线:400-006-6150  工作时间:周一到周五 10:00-18:00

联系地址:北京市东城区广渠家园5号楼首东国际大厦11层

Copyright © 2018 北京怡生乐居信息服务有限公司 京ICP备09091279号-19a