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美国房主减税指南:怎样优化房产持有方式?

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随着2018年接近尾声,去年底出台的《2017年减税与就业法案》(Tax Cuts and Jobs Act of 2017)所带来的实际影响即将显现。目前,不少美国房主已开始筹划他们的年度报税。

单单一套住房的物业税也可能是笔不小的数目,更不必说两到三套住房。来自高税收地区和同时拥有多套房产的业主将很快达到1万美元的州税和地方税抵扣上限,因此许多人正想方设法减轻自己的税收负担。

总部设在纽约的房地产税务代理机构Marcus & Pollack律师Robert M. Pollack表示,对于大批美国业主而言,房屋的持有成本确实有所增加。在去年12月颁布新税法之前,SALT(State and Local Taxes)的抵扣额度不受限制。如今,州税和地方税乃至物业税要共享区区1万美元的抵扣额度。

他补充道,"这一上限实在低得可怜,导致房地产的税后成本陡然上升。"

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许多人已经向财务顾问或房地产律师寻求帮助,希望通过合理规划房产持有方式,尽可能地减轻税收负担。

然而,富国银行私人银行(Wells Fargo Private Bank)驻南佛罗里达州财富规划高级总监Jesse Little表示,这说起来容易做时难。

他说:"您无法绕开各个州的相关法规。不管谁持有房产,或者以何种方式持有,物业税都将适用。"

但Little指出,还有其他方法可以提高整体税收效益,特别是当涉及所得税和转让税的时候。

此外,对于那些每年将房屋出租超过14天的业主,适用的法规不尽相同。在这种情况下,出租产生的费用可以从租金收入中扣除。

有限责任公司利弊分析

通过一家有限责任公司持有房产是大多数业主的首选策略,尤其是那些拥有多套住房的人士。

Little说:"这种方式可以最大程度上实现资产保护,而且便于产权转让,即使是部分权益的转让。通过签订营运协议,您可以明确物业管理的具体细则。"

当业主制定关于所得税和转让税的长期计划时,这种结构可以提供灵活性。Little建议持有多套住房的业主为每处物业设立一家有限责任公司。

他补充道,一旦有限责任公司成立,便有多种物业转让方式可供选择。

其中一个选择是将有限责任公司的权益赠予子女,而且这可以在所有者生前或身故后进行。如果业主在有生之年实施赠予,那么继承人须自行承担资本利得税,但房屋的应税价值(或称税基)将保持不变。如果房屋以遗产的形式转让,那么接受者无需支付资本利得税,但房屋的应税价值可能提高。

Little称,另一种方式是将物业转让给有资质的个人住宅信托。

这种结构的好处在于,业主在转让房产的同时无需搬离住所。他解释道,虽然房屋已成为信托的一部分,不再属于一种资产,但业主将保留在一定期限内免费居住的权利。业主仍在此居住的事实将大幅减少房产的应税价值。

Little说:"您既能有效降低房屋的转让成本,又不会影响物业的实际价值。"举例来说,一处100万美元房产的赠予价值可能只有60万美元。

他补充道,如果房主在期满后继续在该物业居住,其本人应向信托支付租金,以抵消房屋的维护费用。

与此同时,总部位于洛杉矶的律师事务所Jeffer Mangels Butler & Mitchell合伙人Bradford S. Cohen提醒业主要牢记一点,从所得税的角度进行税收规划不一定有利于物业税减免。

他指出,所有权变更可能引发房屋价值的重新评估,进而导致物业税提高,而且部分实体没有资格像个人一样申请免税。

就加利福尼亚州而言,其中一个典型例子便是父母将房产过户给子女。该州的第13号提案(Proposition 13)对物业税涨幅设定上限,因此许多长期居民仅需缴纳极低的物业税。在保留直接所有权的前提下,房屋被父母转让给子女,此时历史估值可以维持不变。

总部设在纽约的房地产代理公司ELIKA Real Estate主管经纪人Gea Elika称,在纽约,最好以个人名义持有房产。

据纽约市财政局,在纽约购买合作公寓或共管公寓作为主要居所的个人业主至少可享受17.5%的减税优惠。如果该物业由信托、托管人或首要受益人持有,能够享受同等的减税优惠,但由有限责任公司持有的公寓不在适用范围内。

Elika表示,如今有限责任公司无法像以前那样为所有者提供足够的保护。根据美国财政部于上月早些时候实施的最新反洗钱条例,即使是有限责任公司,如果花费30万美元以上现金购置房产,则必须公开所有者的真实身份。

此前,个人可以通过有限责任公司花费至多300万美元现金购买曼哈顿物业,而无需披露本人的身份。

他说:"有限责任公司曾经具有一定的保护作用。所有者可以在背后进行操控,但现在这层面纱已成透明。"

其他节税方法值得考虑

芝加哥律师事务所Raila & Associates高级税务分析师Andrea Raila称,美国许多州均出台了宅地豁免(Homestead Exemption)条例,有助于在该州拥有主要居所的个人节省一大笔物业税。

她解释道,"所有评估区只允许房主为其在该地的主要居所申请免税优惠。因此,如果您在佛罗里达州、伊利诺伊州和密歇根州同时拥有住房,为了最大程度地享受物业税减免,您最好确保每个州仅有一处房产,此举可以为您节省多达数千美元的税款。"

Raila称,千万不要指望评估员给出的估值会远低于房屋市价,这对于豪华住宅尤其如此。

她说:"如果您不认可评估员给出的估计市值,不妨委托第三方进行独立估价。对于那些想要验证物业税单公平性的业主,考虑独立估价是一个明智之举,因为这可以有效质疑评估员的估计市值是否得当。"

如果官方估值过高,房主有权提出申诉。

Elika也建议业主对过高的估值提出质疑。最近一个例子涉及纽约市一栋多功能建筑。评估员在评估住宅部分时将商用零售空间也计算在内。业主对此提出质疑,最终物业税减少了30%。


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