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2019全球房产市场预测——美国篇

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2018年是机遇与挑战并存的一年,那么,2019年海外房产市场将如何发展呢?下面,我们将为大家带来2019年全球房产市场预测,首先是美国篇。

点击下方图片,查看更多国家房产市场预测

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即将过去的2018年,美国房地产市场经历了起起落落,今年伊始,房价高企,抵押贷款利率处于历史地位,卖方占据绝对优势;不过,近几个月来,房价增长步履蹒跚,利率升至8年来的最高水平,卖方市场逐渐转为买方市场。

下图是美国2018年房价指数,可以明显看出2018年上半年增速非常快,之后便比较平稳。

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一、2019年美国房产市场将如何发展

那么,2019年美国房地产市场将会如何发展呢?以下是福布斯发表的2019年美国房产市场十二大预测:

1、贷款利率将继续上升

2019年,30年期固定利率抵押贷款利率将达到5.8%,这是自2008年楼市危机爆发后利率急剧下降以来的最高水平。这将使本已吃紧、成本高昂的市场进入成本更高,但是,正确看待利率是很重要的,5%左右的利率依然处于历史低点,因为30年前的1988年,美国人为房屋贷款支付了高达10.34%的利息。

2、千禧一代将成为最大购房群体

利率上升导致购房成本增加,这可能会导致一些潜在购房者放弃买房,但是广大的千禧一代,将在2019年迎来29岁,到了组建家庭和购房年龄的高峰期,这将推动首次购房者需求增长,据统计,千禧一代将占抵押贷款的45%。

展望未来,预计2020年将是千禧年购房高峰,届时将有最多的千禧一代步入30岁。随着住房需求的不断调整,千禧一代也可能在未来10年成为购房大军中的最大群体。

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3、房屋购买力下降

根据LendingTree的首席经济学家Tendayi Kapfidze的分析,大多数购房者都会选择贷款,随着利率上升,月供就会增加,购买力较去年同期下降了约10%,由于每个价格点上的买家都比较少,反映到市场上便是销售和价格上涨势头放缓。

4、房屋销量下降

凯勒•威廉姆斯(Keller Williams)的首席经济学家鲁本•冈萨雷斯(Ruben Gonzalez)预计,2019年房屋销量将下降2%左右。由于购房者经历了几年的房价快速上涨,仍在为更高的抵押贷款利率而烦恼,预计2019年房价还会略有放缓。

5、库存问题会缓解,但不会完全解决

与2018年相比,投放市场或新建房屋的数量略有增加,库存水平有所上升。在一些市场上,将不会出现竞购大战的现象。另外,随着销售速度略有放缓,也有助于阻止库存下降。预计2019年不会出现大范围的库存增加情况,对于很多市场来说,库存依然紧张。

根据realtor的报告,2019年全美新增库存将会维持在低于7%的水平。

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6、房价上涨速度会继续放缓

凯勒•威廉姆斯(Keller Williams)的首席经济学家鲁本•冈萨雷斯(Ruben Gonzalez)认为,2019年房价上涨可能会放缓至接近3%。

7、买家竞争将减少,但对首次购房者来说依然有压力

2019年,买家会发现市场上的竞争者减少,相比2018年成交过程中买家之间激烈的竞价,明年市场最大的难题将是需求和预算之间的平衡。

Realtor的经济专家Danielle Hale认为,尽管待售房屋数量在增加,这对买家来说是一个改善,但大部分新库存集中在中高端价格层,而首次购房者倾向的低端价位的房产较少,因此对他们来说,依然存在压力。

8、租金将继续上涨,公寓建设可能会缓解租房者的痛苦

由于利率上升限制了潜在买家能够负担得起的房屋数量,所以他们不得不继续租房,带来的结果便是,2018年最后几个月轻微下跌的租金,将继续上涨。不过,由于公寓建设投资持续稳定,租金上涨会比较温和,并不会远远超过工资涨幅。

9、纽约房租将继续上涨,由于亚马逊第二总部

MNS首席执行官Andrew Barrocas认为,2019年年初纽约的租金将相对持平,第三季度、第四季度以及2020年将会上涨。亚马逊第二总部的落户以及纽约的其他公司,创造了大量的工作机会,失业率下降,经济状况良好,可以预期租金将上涨。

10、个人和机构投资者之间的竞争将会很激烈

更多企业买家将投入市场参与竞争,他们资金雄厚,使得个人投资者无法与之竞争。

另外,利率持续上升也会影响到希望贷款购房并出租获利的个人投资者。借贷成本增加,而库存减少,竞争加剧,这样的市场环境是个人投资者不愿意看到的。

11、商业物业经理将加入共享空间的潮流

随着共享办公继续成为商业地产领域的颠覆者,最大的传统业主们已经开放了他们自己的灵活的共享方式来竞争,比如Sage Realty的Swivel和Boston Properties的Flex。剩下的传统的商业办公空间将面临科技服务等便利设施需求的增加,为了满足这些需求并获得竞争优势,物业所有者会开放fintech或者insuretech取代安全存款担保债券等解决方案。

12、科技将继续渗透房地产业

硅谷和机构投资者带来的技术变革将继续深套传统的房地产行业。房地产行业的技术创新正在迅速推进,区块链、人工智能和机器学习等技术正在改变买家、卖家和投资者之间互动的效率和方式。

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总的来说,住房市场将在明年放缓,但是正如LendingTree的首席经济学家Kapfidze解释的那样,这并不一定是一件坏事。

他表示:“中长期住房市场前景良好,因为人口结构将继续支撑需求。”“随着价格升值放缓,收入有机会赶上。”随着销售放缓,库存有机会恢复正常。2019年经济放缓将为未来创造一个更健康的房地产市场。

二、2019美国买房,该如何决策

如果你打算在接下来的12个月里买房,或者想要知道2019年对自己来说是不是一个合适的时机,以下的内容或许可以给你一定的帮助。

如何找到好房子?

1、根据预算选房

利率的上升很容易被其他购房决定所抵消,包括位置、贷款结构、价格,以及房子是否适合你。你不能改变利率,但你可以改变你的期望。尽量选择低于自己预算的房子,然后把剩下的钱用在房子的升级上面。

2、看看旧房源

老房子并不总是意味着挂牌有问题——它也可能意味着房子一开始的定价过高,导致无法成交。卖家降价之前,房子已经在市场上挂了一段时间,如果只搜索新的房源,可能会错过价格调整后的好房子。

3、打听内幕消息

向房产经纪人询问即将上市的房屋的情况。通常情况下,房地产经纪人在房产上市前两到四周就能获得有关房产的内幕消息。

三、2019年美国房产市场十大后起之秀

美国房产网站trulia根据五个指标——就业增长、空置率、可负担性、入屋率和首次购房者数量,选出了2019年最值得关注十大市场,这些市场可以说是后起之秀。

科罗拉多斯普林斯,科罗拉多州

房屋中位价: 28.5万美元

年涨幅:9.7%

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科罗拉多斯普林斯(也称科罗拉多泉)始建于1886年,至今仍有大量的温泉。这座位于派克峰底部的城市以其高中排名、高于平均收入中值、房价适中和经济稳定而名列榜首。西南部有夏延山,适合户外爱好者和登山爱好者,东北部有科罗拉多大学,学术氛围比较浓厚。

大急流城,密歇根州

房屋中位价:15.67万美元

年涨幅:13.1%

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密歇根州第二大城市大急流城也是美国发展最快的城市之一。驾车即可到达密歇根湖美丽的海岸线,这个充满活力的大都市地区以其充满活力的艺术景观而闻名,包括为期数周的全市艺术大奖活动。

杰克逊维尔,佛罗里达州

房屋中位价:17.23万美元

年涨幅:9.9%

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当你想到佛罗里达州的杰克逊维尔时,你可能会不由自主地想到沙滩。但它也以另一个自然景观闻名——城市的一半被树木覆盖。这使得这个拥有近82.5万人口的小镇对于既热爱绿色城市又热爱海洋的买家来说是完美的选择。

贝克斯菲尔德,加州

房屋中位价:23.75万美元

年涨幅:5.6%

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贝克斯菲尔德是加利福尼亚中南部的一座城市,位于洛杉矶西北偏北部,富饶的圣华金流域的南端,是一座很美丽的加州小城。1855年这个地区发现了黄金, 1899年发现石油。

奥斯汀市,得克萨斯州

房屋中位价:36.12万美元

年涨幅:9.8%

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奥斯汀长期以来都是一个时髦的地方,但它的吸引力实际上和德州一样广泛。这里有Whole Foods旗舰店、好听的音乐和SXSW电影节,还有不计其数的牛仔靴,奥斯汀人对艺术、夜生活、餐馆和咖啡馆的选择赞不绝口。

以下是完整榜单:

1、科罗拉多斯普林斯,科罗拉多州

2、大急流城,密歇根州

3、杰克逊维尔,佛罗里达州

4、贝克尔斯菲市,加州

5、奥斯汀,得克萨斯州

6、弗雷斯诺,加州

7、凤凰城,亚利桑那州

8、哥伦比亚,南卡罗来纳

9、埃尔帕索,德克萨斯州

10、俄克拉荷马城,,俄克拉荷马州

整体而言,2019年美国房产市场依然紧张,利率也会上升,但是,理想的房子还是可以找到的,无论自住还是投资。

本文数据来源:Fred、zillow、trulia

参考资料来源:

(n.d.). Forbes. 2019 Real Estate Forecast: What Home Buyers, Sellers And Investors Can Expect. Retrieved from http://www.forbes.com/sites/alyyale/2018/12/06/2019-real-estate-forecast-what-home-buyers-sellers-and-investors-can-expect/#19e032b470d9

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