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2019全球房产市场预测——英国篇

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2018年,英国房产市场仍在努力克服几个根深蒂固的障碍:负担能力问题、库存不足、政治不确定性以及可能进一步加息,似乎都在不同程度上对经济活动造成了压力。

整体来看,英国房地产市场在2018年缺乏动力,市场人气相对低迷,在大部分时间里,新买家需求逐渐减少。在过去的12个月里,销售量也有所下降,而房价上涨在全国范围内继续降温。

根据房地产网站zoopla的数据,2018年英国房产价值平均增加了2860英镑,仅上升1.02%。

以下是英国国家统计局公布的最新平均房价走势图,过去一年里,几乎是一条直线

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2019年英国房产市场将如何发展呢?房价还会上涨吗?脱欧会带来什么影响?哪些地区值得关注?新海外结合了一些机构的观点对2019年英国房产市场进行了预测,供大家参考。


1、2019年英国房价将如何变化


过去的两年里,英国的房屋销售有所下降,全年成交额仍远低于2006年创下的170万宗的高点,鉴于目前销售活动持续低迷,皇家特许测量师学会(RICS)对2019年房价的预测显示,房价在不久的将来既不会上涨也不会下跌(0%)。

而根据英国一些最大的房地产开发商则比较乐观,他们预测2019年英国所有地区的房价仍将高于今年的数字,到2019年底将上涨3%。

Halifax预测,2019年房价将上涨2%至4%。

Halifax的Russell Galley表示,除了明显的政治和经济不确定性,2019年住房市场最大的问题将是抵押贷款支付能力的变化程度。另外,平均工资增幅可能会加快,但由于预计还会进一步加息,房价不太可能被大幅推高。

今年8月初,英国央行(Bank of England)将利率上调至0.75%。然而,随着银行和建房互助会争夺客户,抵押贷款利率一直保持在低位。

这场价格战可能会持续下去,并有助于支撑房价,或者在利率温和上升、抑制房地产通胀的情况下以失败告终。混乱的英国退欧将削弱银行的信心,并可能导致抵押贷款利率大幅上升,从而给房地产市场踩下刹车。

第一太平戴维斯(Savills)预测,从2019年到2023年,英国房价将上涨14.8%,存在一些显著的地区差异。例如,预计伦敦房价只会上涨4.5%。

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总体来看,大多数机构都认为2019年英国房价会继续上涨,但是涨幅可能会比较小。


2、脱欧对房产市场的影响


2019年3月,英国将正式脱欧,但是退欧协议至今仍未达成,近几个月来,脱欧的不确定性导致购房者更加犹豫不决。

坊间证据无疑表明,对可能出现的混乱局面的担忧打击了整个市场的信心。例如,去年11月RICS住宅市场调查(Residential Market Survey)的投稿人称,英国脱欧进程的负面影响不下73次。展望未来,目前尚不清楚一切将如何展开,但可以设想出不同的情况,这可能会让市场情绪朝任何一个方向发展。

RICS经济学家塔尔兰特•帕森斯(Tarrant Parsons)表示,如果达成协议,可能会有积极的消息。

如果尽快达成协议,明年可能会出现一条更有利的道路。这将为买家提供至少两年过渡期的保证,同时避免英国硬脱欧。不过,目前仍难以判断市场的确切反应,因为人们对脱欧是否是好事,有着不同的解读。此外,退欧协议将只涵盖撤离事宜,留下了在谈判未来贸易关系细节时出现棘手问题的可能性。不过,至少在近期内,初步协议将提供更大的透明度,并可能提振市场信心。


3、房租如何变化


围绕供应的挑战,在出租方面也同样是个问题,额外印花税和市场监管已经影响了英国的“买房出租”(buy to let)市场,2016年以来已经有数千名房东离开市场。此外,逐步取消抵押贷款利率减免(未来几年还将进一步下调)也让投资者更加犹豫。

据英国房地产联合会(British Property Federation)称,租赁房产的建造速度在加快,截至2018年第三季度的12个月里,已完工的出租房屋数量增加了26%,目前达到2.6万套,未来的建造速度也在加快。尽管如此,考虑到私人租赁行业估计有460万户家庭,这些数字仍然相当小。因此,尽管近期租金增长强劲,但在短期内,出租行业的建设将难以填补小房东离场所留下的缺口。因此,供应方面的挑战可能会继续增加,2019年房租将继续上涨。


4、不同地区房产市场分析


伦敦

伦敦的放缓始于2016年年中,预计这种趋势将持续到2019年。

凯投宏观(Capital Economics)房地产经济学家陆汉森(Hansen Lu)表示,在伦敦,待售房屋数量正在增加,市场上80万英镑以上的房子,出手时间几乎长达一年,价格越高,等待的时间就越长。

他补充说,伦敦的负担能力已经捉襟见肘,如果利率上升,情况只会变得更糟。

“总的来说,我们预计伦敦的房价今年将下跌5%,”他说。

伦敦的放缓始于2016年年中,预计这种趋势将持续到2019年。

凯投宏观(Capital Economics)房地产经济学家陆汉森(Hansen Lu)表示,在伦敦,待售房屋数量正在增加,伦敦市场上80万英镑以上的房子,出手时间几乎长达一年,他认为,伦敦的负担能力已经捉襟见肘,如果利率上升,情况会更糟。总体来说,他们预计伦敦的房价将在2019年下跌5%。

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汉普顿国际公司(Hamptons International)研究主管贝弗里奇(Aneisha Beveridge)则没有那么悲观,认为英国脱欧的不确定性打击了信心,而过高的负担能力限制了需求,因此房价将下滑2%。她同时指出,伦敦外围市场的买家将会更多。

Hometrack也预测伦敦房价将下跌2%。


南部地区

伦敦的经济放缓已经开始波及南部地区,预计这种趋势将在2019年继续下去。

Beverage预计这里的房价可能会下跌1%。南部房地产类型的更广泛分布,以及可负担得起的地段数量更多,这里的需求不会受到严重打击。

汉普顿国际(Hamptons International)预计西南地区的房地产市场明年也将放缓,不过由于该地区的负担能力不那么紧张,预计仅会下降0.5%。

斯特拉特帕克埃克塞特(Strutt & Parker Exeter)的负责人理查德•斯皮蒂(Richard Speedy)表示,不管英国退欧对这里的影响比较小,因为这里的房子是自住为主(退休房产和度假住宅),而不是投资。

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中部地区

2018年,东米德兰和西米德兰的房价增长最为强劲,而这些地区也较少受到伦敦市场动态的影响。

但是中部地区容易受到制造业的影响,这可能会导致就业岗位流失,具体将取决于英国退欧的结果。Beverage预计西米德兰房价将下跌0.5%,而东米德兰房价将下跌1%。

Strutt & Parker Market Harborough的副董事亚当•布鲁斯特(Adam Brewster)已经看到了楼市放缓的迹象,他表示,房价最近已趋于平稳,降价已变得更加普遍。但他预计,一旦英国退欧的不确定性消除,市场将在下半年反弹。


北部地区

预计到2019年,英格兰北部的房地产市场将比南部的房地产市场更加活跃。

英国东北部的房价最近才恢复到金融危机前的高点,与英国其它地区的房价相比,仍有一些差距。

因此,汉普顿国际(Hamptons International)预计,该地区2019年的房地产价值将增长1%,这是该公司预测的任何地区的最高增长水平。

但Beverage警告说,虽然预计未来三年价格将上涨7%,但未来的增长将取决于一些地区能否通过重建或基础设施开发释放潜力。

威尔士、苏格兰和北爱尔兰

这些地区是2018年表现最好的地区之一,因为相对于当地收入而言,房价仍然可以承受。

汉普顿国际预计威尔士2019年的房价将增长1%,而苏格兰的房价预计将上涨0.5%。

Donnell认为,像格拉斯哥这样的平价城市,明年的房价可能会上涨5%。

RICS也预计,这些地区的房价将继续上涨。帕森斯表示:“北爱尔兰、威尔士和苏格兰的调查参与者继续得到坚定的正面预期,这意味着未来一年价格增长将保持强劲势头。”

北爱尔兰的销售预计也将强劲,不过苏格兰和威尔士的销售可能会较为疲弱。

本文资料来源:英国统计局、zoopla、halifax、RICS、dailymail

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