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这里是30年前的曼谷?

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在过去的30年里,曼谷房地产市场飞速发展,曼谷公寓市场的演变一直是房地产行业最引人注意的。如今,同样是在东南亚,有一个城市,让人想起30年前的曼谷。

亚洲最具潜力的房地产投资地区之一

亚洲所有快速增长的前沿市场中,柬埔寨可以说是最适合企业和房地产买家的市场之一。

自从红色高棉解散以来的20年里,这个位于东南亚中心小国在经济增长方面取得了飞跃。柬埔寨房地产无疑是从该快速崛起中获利的最佳途径。

柬埔寨20年来从未经历过一年的经济衰退。它躲过了上世纪90年代的亚洲金融危机、本世纪初的科技泡沫,甚至是2008年的金融危机。

下图是1960年到2017年柬埔寨的GDP走势图,近十年来,柬埔寨的GDP增长十分快。

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柬埔寨GDP 1975-1992年因红色高棉,未公布数据

而柬埔寨能做到这样的原因在于,与许多前沿市场一样,柬埔寨与全球经济的关联度较低。

进入21世纪,几乎每个国家都依赖于其他国家。如果中国、美国或欧洲出问题,世界其它地区也会跟着,不依赖外国资本的国家是例外。

不过,柬埔寨脱离世界的情况,正在迅速上改变。大多数投资者都在关注柬埔寨,三星(Samsung)、耐克(Nike)、丰田(Toyota)等跨国公司正在柬埔寨的首都金边建立业务。

在过去的十年中,外国投资增长了超过800%,而且看起来才刚刚开始。

制造业也在以令人印象深刻的水平增长——随着中国劳动力成本的提高,柬埔寨以低廉劳动力吸引着全球的目光。

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作为东盟成员国,柬埔寨已加入了十个国家近6亿人口的市场。而2010年1月1日,中国—东盟自贸区的全面建成,为中国企业走进东盟国家提供了战略性机遇。另外东盟即将与韩国、日本、印度、新西兰、澳大利亚建立自贸区,投资柬埔寨,企业将同时拥有东盟10+6零关税的大市场。

进军柬埔寨扎根脚步可以和很多欧美日韩澳大利亚国家做生意。在柬埔寨设厂发达国家对你的订单有优先照顾权(欧美发达国家对于第三世界国家中柬埔寨有很多优惠政策)。

意识到这里的潜力,投资正源源不断地涌入。但问题是:收入丰厚的外籍人士很难找到符合他们标准的公寓,他们的薪水通常都会达到六位数。

金边有几个地区缺乏高质量的外籍人士住房,特别是在该市的中部和西部地区,如Daun Penh和7 Makara。这意味着有可能购买老旧的公寓,对其进行翻新,然后出租或转售。

在柬埔寨,你可以花5万美元购买房产,花2万美元对其进行翻新,然后以10万美元的价格在市场上挂牌出售。

另一方面,随着柬埔寨中产阶级的崛起,该国一些中型城镇正在蓬勃发展。

这些二线城市的外国投资活动几乎为零——但未来10年,外国投资活动将不可避免地到来,先行者往往能抢占到好位置。

总的来说,柬埔寨是亚洲最具潜力的房地产投资地区之一。

柬埔寨房产还有一个非常明显的优势,那就是柬埔寨是亚洲唯一一个美元资产国。美元在柬埔寨属于硬通货,一切都是以美元计价的,柬埔寨的GDP构成里边大约85%都是以美元来计价的。而在过去的半年里,人民币兑美元贬值了6%左右。

柬埔寨房产市场数据分析

房价

360截图20190104171723267.jpg目前,金边市中心公寓的价格大概为1万7人民币/平方米,远低于曼谷。

房价涨幅

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以下是2014年到2018年柬埔寨房价走势图,整体涨幅比较快

租金回报率

以下是亚洲各国及地区的租金回报率

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柬埔寨的租金回报率达5.33%,在亚洲里排名前列,中国只有2.1%。

柬埔寨房地产投资选哪里

柬埔寨是一个相当小的国家,人口只有1500多万。 不过,这个国家有很多城市,最受欢迎的当然是首都金边了。

金边——30年前的曼谷

金边有300多万人口,人口增长迅速,是柬埔寨的首都和经济增长的中心。在很大程度上,任何具有商业或政治重要性的事情都在金边。

长期旅行者和东南亚居民会告诉你,金边让人想起30年前的曼谷。

如今,曼谷是一个拥有1600万人口的现代化大都市,一个区域性的商业中心,也是世界上游客最多的城市,曼谷的房产市场如今的火爆景象,想必很多人都有所了解。投资金边,也许就是投资下一个曼谷。

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除此之外,金边还有很多东西可以提供给游客——从地道的法国美食到赌场和街边市场。这座城市拥有很多华丽的寺庙,其规模仅次于其日益高大的金融区。

另外,西哈努克维尔和暹粒等其他城市也在渐渐吸引投资者,这里的游客数量迅速增长。还有一些中等城市,如波贝和马德望,预计由于柬埔寨的快速城市化和人口增长,这些城市的房价将会上涨。

外国人投资政策

柬埔寨不仅允许外国投资,而且比东南亚其他任何地方都更鼓励外国投资。100%由外资控股的企业都很容易建立起来。

一年多次入境签证需要250美元和几天时间。持长期签证生活在柬埔寨既简单又划算。

对于房地产买家,外国人可以直接以自己的名义拥有公寓单元的strata title。但是,地契或商店公寓是没有的。

你可以在殖民时期遗留下来的老式店屋公寓里找到最划算的买卖。对于活跃的投资者来说,具有开发潜力的地块也很有前景。

不过外国人除了一套共管公寓外,不能直接拥有其他类型的房产。

你必须与一名柬埔寨公民建立由几种不同类型的合同强制执行的提名协议,或者成立一家柬埔寨土地控股公司。

土地控股公司在法律上更安全,但需要每年缴纳许可费和每月报税。如果你在柬埔寨购买更大规模的房产,所获得的利润仍然值得你付出更多的努力和成本。

硬产权和软产权(Hard Title vs. Soft Title)

除了阶层头衔,柬埔寨房地产市场的另一个怪癖是硬产权和软产权之间的区别。两者都可以自由持有,必须由一个柬埔寨人或柬埔寨公司拥有。

然而,硬产权和软产权之间有一些重要的区别。

硬产权是通过国家土地注册处注册的,并赋予业主无可争辩的权利。软产权则通过当地政府注册。软产权,至少在理论上,不像硬产权那样铁板一块。

事实上,柬埔寨90%以上的房产都是软产权,它们是合法的、政府认可的所有权证明。几乎任何一家当地银行都会接受软产权作为担保贷款的抵押品。

大多数柬埔寨人甚至更喜欢软产权,因为转让费用要低得多。不仅如此,与国家政府相比,地方政府的处理时间要短得多。

不过最好还是做好调查,房地产投资者通常会聘请律师与邻居交谈,查看土地注册处,并确保软产权房产的卖家确实是真正的所有者,没有产权负担。

值得注意的是,世界银行启动了土地管理和行政项目(LMAP)。该项目在全国范围内资助一个全面的、全数字的土地注册处。

通过这项倡议,柬埔寨的所有土地将逐渐从软产权转为公认的硬产权。所有软产权的免费转换和消失只是时间问题。

有些人会声称软产权是“不安全的”。如果询问当地专家,并检查银行接受哪些抵押品,就会发现情况并非如此。

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柬埔寨买房税费

超过2.5万美元的房产,每年会征收0.1%的物业税。柬埔寨每年的税收都很低,而且往往根本不需要缴税。

租金收入税收为14%。对非居民来说,租金收入的税率要高20%,但是多数情况下,都会有各种各样的扣除额使税率下降。

未使用的土地每年的税率相当高,高达市场价的20%。所以,如果在柬埔寨购买土地的话,最好尽快开发。

如果你和当地人交谈,你会发现大多数人甚至没有在税务系统注册。因此,这些税收在柬埔寨几乎没有实施过。不过,作为外国人,最好还是缴税,以免不必要的麻烦。

在柬埔寨买房安全吗?

一句话,是的。如果房产购买流程没有问题,外国人享有自由保有的所有权和对其财产的完全控制。

然而,重要的是,特别是对于软产权物业来说,和邻居沟通并查看土地办公室的公共记录是非常重要的,确保你所购买的房产没有其他要求。

虽然很少见,但人们出售抵押或有争议的房产也并非闻所未闻。通过适当的尽职调查,这很容易避免。

同样重要的是要记住,外国人不能以自己的名义合法拥有软产权或硬产权,只能拥有地契。

如果你不想成立一个房地产控股公司,你唯一的选择就是找一个当地的代理人代表你持有房产,并与他/她签订几份合同,这就需要请律师了。

如果你错过了当年的曼谷,或许可以抓住今天的金边。

数据来源:柬埔寨央行、numbeo、global property guide

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