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2019全球房产市场预测——澳大利亚篇

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2018年澳大利亚的房地产市场,可以用“跌跌不休”来形容。在经历了多年的强劲价格增长后,澳大利亚房地产市场在过去12至18个月发生了变化,投资者的谨慎、银行放贷收紧、疲弱的人气和新增住房供应等因素对价格构成了压力。

据地产顾问公司CoreLogic,澳洲房价2018年下跌近5%,创2008年来最糟糕表现,两个最大的市场——悉尼和墨尔本的房价同比降幅扩大。

下图是近一年澳洲房价指数变化情况

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经历了动荡的2018年,2019年的澳洲房产市场将如何发展呢?

2019年澳洲房产市场预测

房产公司Domain认为,2019年澳洲房产市场将使更稳定的一年,但这并不是说房价不会进一步下跌,但在进入另一个温和增长阶段之前,房价下跌的速度将在2019年上半年放缓。

Domain预计,到2019年,悉尼和墨尔本将是全球最疲弱的两个市场之一,然后预计到2020年,房价将以4%左右的速度增长。布里斯班、珀斯、阿德莱德和堪培拉的房价在未来几年将出现温和增长,霍巴特的房价在经历了近年的快速增长后应该会企稳。

悉尼和墨尔本在2017年至2019年期间的跌幅将是自上世纪80年代末以来最大的。但值得记住的是,这些下跌是在一段非同寻常的快速增长时期之后出现的。

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银行和潜在借款人应适应新的更严格的放贷标准,恢复放贷增长,但速度将更为温和。此外,预计人口增长强劲(尽管放缓)、失业率下降、工资增长加快以及首次购房者活动增加,也将对房价起到支撑作用。

许多因素可能导致价格偏离预测(基于最可能的未来情景)。主要的下行风险包括:抵押贷款利率上升早于预期、速度快于预期、银行进一步收紧贷款、人口增长放缓、投资者被迫抛售以及中国经济放缓。另一方面,房屋建设可能放缓,政府干预支撑市场,以及经济走强,可能意味着房价涨幅高于预期。工党提出的负扣税改革的影响更加不确定,改革可能最终会推动价格走低,但实际上可能会在未来6-18个月支撑价格。

2019年澳洲及各城市房价的预测

Domain利用经济模型、市场领先指标的分析和最近的市场趋势对澳洲以及各首府城市别墅和公寓的房价作出了预测。

澳洲整体房价预测

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Domain预计,别墅价格将在2019年上半年继续下跌,然后出现好转并温和增长,从而在截至2019年12月的一年里实现约1%的年增长率(见下图)。预计在截至2020年12月的一年内,房价增幅将升至4%。预计到2019年年中,别墅价格将从2017年82万澳元的峰值下跌7%,至76万澳元左右的低点。在这个低点,澳大利亚别墅价格将回到2016年的水平。

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预计澳大利亚的公寓价格将在2019年和2020年分别增长2%和3%。在截至2018年12月的一年下跌3%之后,预计2019年初公寓价格将见底。预计它们将较2017年6月的峰值56.8万澳元下跌约5%。在经历约54万澳元的低点后,房价将回到2016年末的水平。

Domain预计公寓价格将比别墅价格更具弹性,主要有两个原因。首先,繁荣期的公寓价格涨幅较小,因此在2017-2019年期间,需要消散的市场“泡沫”较少。第二,州政府的印花税优惠将会抬高公寓价格,尤其是在悉尼和墨尔本。

稳定的人口增长、低失业率和低利率将在中期内支撑澳大利亚房地产价格的增长。在不久的将来,更严格的贷款条件将继续给价格带来压力。但最终,借款人将开始适应这种新常态(包括更好地了解他们可以借多少钱,以及获得贷款需要多长时间),贷款将开始再次增长,尽管增速有限。

悉尼

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Domain预测,悉尼的别墅价格在2018年下跌约8%后,在截至2019年12月的一年内将接近持平,到2020年价格将温和增长约4%。公寓价格将比别墅价格更具弹性,预计在2019年将上涨3%,2020年上涨5%。


新南威尔士州政府的印花税优惠也可能支持公寓价格的上涨。然而,悉尼公寓价格的一个主要下行风险是,大量新建公寓是否会被消化。考虑到预计的强劲人口增长,Domain认为这不会导致全市房价下跌,尽管一些新建房屋特别多的地区房价可能会继续疲软。

收紧的贷款环境对悉尼房地产价格造成了沉重压力,尤其是对价格较高的房地产,但这种情况可能会在2019年年中结束。低失业率也将支撑房价,预计新南威尔士州的失业率到2020年将达到4.75%(并可能降至更低水平)。另一个支撑因素是新州的人口增长,预计将保持在1.5%左右。

墨尔本

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Domain预计,墨尔本别墅价格在2018年下跌9%之后,2019年将下跌约1%。而到2020年,墨尔本别墅价格将上涨约4%。而墨尔本的公寓价格在2018年下跌了约1%至2%,到2019年和2020年,公寓价格将上涨约1%。


和其他城市一样,收紧的贷款环境和疲弱的人气将在2019年拖累墨尔本的房价。但维多利亚州的失业率正在下降,墨尔本的人口增长预计仍将非常强劲,未来几年的年增长率将保持在2%以上。这将有助于消化未来几年预计将投放市场的大量新住房供应。

布里斯班

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domain预测,2019年布里斯班别墅价格将上涨4%,到2020年,价格将增长约5%。在经历了近几年温和的价格上涨后,我们预计布里斯班的别墅在未来几年的增长速度将超过大多数其他市场。而布里斯班的公寓价格在2018年下跌约6%后,预计2019年和2020年将分别上涨约3%和6%。


Domain对布里斯班房价相对强劲增长的预测,是因为人口增长提速和失业率下降的支撑。此外,相对于悉尼和墨尔本的经济适用房将继续吸引新的居民和投资者。布里斯班的公寓价格增长在近期将被大量新上市的公寓所抑制。然而,新建筑数量目前正在下降,因此新住宅的供应预计将下降,这将支持2019年和2020年的房价增长。

珀斯

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Domain预测珀斯的别墅价格在2019年将上涨5%,2020年上涨3%。预计,珀斯房价在近几年下跌后,2019年和2020年的增速将快于大多数其他市场。而经历了约6%的下跌后,珀斯的公寓价格在2019年和2020年将上涨约2%。

在矿业繁荣的第二阶段结束后,珀斯的房地产价格已经连续多年下跌。Domain的预期是,未来几年价格将出现好转,并温和增长。这种前景的基础是较好的经济条件:正在建造新的矿场,商品价格较高,人口不断增加,就业前景改善。然而,并非所有迹象都是积极的,住房贷款批准继续呈下降趋势,市场人气依然疲弱,贷款环境趋紧令房价承压。

阿德莱德

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Domain预计,阿德莱德的别墅和公寓在2019年和2020年的涨幅将保持一致,都将上涨2%。

受人口增长放缓和就业增长放缓的推动,阿德莱德的房价将持续缓慢而稳定的增长。

霍巴特

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2018年,霍巴特的别墅价格是所有首府城市中涨幅最高的,预计未来两年别墅价将上涨约2%。

公寓价格的预测更加不确定(由于公寓数据的波动),预计价格在2019年将相当稳定,然后在2020年温和增长约3%。Domain预计,随着资本市场的价值变得相对较好,以及新住宅建设赶上需求的强劲增长,霍巴特房价的增长将放缓。

影响房价的因素

可能导致房价下跌的因素

1、抵押贷款利率上升的时间早于或超过预期

2、银行进一步收紧贷款

3、人口增长放缓

4、被投资者强行抛售

可能导致房价增长强于预期的因素

1、房屋建设可能放缓

2、政府干预支持房地产市场

3、随着经济的增长,市场人气有所改善

房地产市场发展的不确定因素

工党提出的负扣税改革:改革可能最终会推动价格走低,但实际上可能会在未来6-18个月支撑价格。

资料来源:Domain

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