精选分类
Colindale Gardens

美国的房子要不够住了?

  • 美国
  • 资产配置
  • 房产
1

关于美国房地产市场,有一条好消息:房价不太可能像2006-09年历史性崩盘时那样暴跌。在上一个繁荣时期,购房者、贷款人和建筑商都被投机活动席卷,即使有大量新房子进入市场,房价还是飙升。但是,这种不可持续的组合在今天并不存在。Bankrate.com首席财务分析师格雷格•麦克布莱德(Greg McBride)表示:“我认为,即使是在地方层面,崩盘也不可能发生。”

美国并没有走向另一场萧条,而是仍然在感受上一次萧条的影响。过于激进的房屋建筑商已经破产,幸存者对投机买卖持谨慎态度。依赖借款的小型建筑商即使愿意,也不能增加建设成本,因为银行不同意贷款。尽管自2009年初的谷底开始逐渐回升,美国单户住宅的建造率仍低于上世纪60年代初的水平,而当时美国的人口还不到现在的60%。


美国单户住宅开工

开工率.jpg


数据来源:美国统计局


不是住房供应过剩,而是没有足够的在建房屋,这将把房价推高到许多美国人无法承受的水平。Zillow集团的高级经济学家Aaron Terrazas说:“我们的住房不足。”

低失业率加剧了劳动力短缺,这使得雇佣工人变得困难。“Not-in-my-backyard”(不要在我家后院)的分区规定加剧了本已不多的建设用地的问题,开发商声称,监管正在推高成本。去年3月,全美房屋建筑商协会向国会表示,涉及含铅油漆、濒危物种和工人安全的法令太过严苛了。


美国住房负担能力指数


负担能力指数.jpg

数据来源:全国房地产经纪人协会


供应紧张导致房价稳步攀升。在一些城市,拥有一套房子简直是遥不可及。在洛杉矶和旧金山地区,去年12月的房屋销售量是2007年最后一个月以来的最低水平。在曼哈顿,一套共管公寓的中间价最高已经达到了约100万美元。那些想买房的人被迫继续租房,和父母住在一起,或者搬到有更多库存、价格更低的地区。12月成屋待完成销售下降9.8%,为2013年12月以来最低。

泡沫通常涉及过度建设,在其他国家和地区风险更大。在瑞银集团(UBS Group AG)去年公布的全球房地产泡沫指数中,香港排名第一,慕尼黑、多伦多、温哥华、阿姆斯特丹、伦敦、斯德哥尔摩和巴黎紧随其后。旧金山是美国唯一进入前十名的城市,排在它后面的是的是洛杉矶、纽约、波士顿和芝加哥,而芝加哥是全球唯一房价被低估的城市。该指数考虑了房价收入比和房价租金比等因素,以确定市场的泡沫程度。


瑞银全球房地产泡沫指数

泡沫.jpg

数据来源:瑞银


瑞银全球财富管理公司美洲房地产投资策略负责人乔纳森沃罗申表示,即使在美国之外,也没有太多投机性建筑。 “没有人会问如果价格下跌会怎样,这种在泡沫时期的问题”他说。 “今天有人提出更好的问题。”

更严格的监管已经结束了一些危险的做法,比如无证件贷款,这种贷款让人们住进了他们负担不起的房子。首付要求大多较高。这些变化加大了人们买房的难度,这未必是件坏事。当政府控制的抵押贷款购买巨头房利美(Fannie Mae)最近对住房贷款机构进行调查时,只有1%的人将销售疲软归咎于信贷和承销标准收紧,48%的人认为是“供应不足”。

1000x-1.jpg


政府仍在清理破产前不良贷款造成的混乱局面。美国司法部(U.S. Department of Justice)指控包括Quicken Loans Inc.和Freedom Mortgage Corp.在内的许多公司不恰当地承销了联邦住房管理局(Federal Housing Administration)的贷款,并在借款人违约后申请政府保险。(自由抵押贷款在2016年结算了1.13亿美元,Quicken称这一指控为“勒索”,正在法庭上与之斗争。)

2018年,抵押贷款利率上升也抑制了市场。虽然强劲的经济增长为更多的人提供了购买所需的资金,但这也导致美联储(Federal Reserve)提高了利率,从而推高了抵押贷款的价格。LendingTree Inc.首席经济学家卡普菲兹(Tendayi Kapfidze)说,利率上升还会减少待售房屋的库存:如果人们的下一笔购房抵押贷款成本更高,他们就不太愿意搬家。1月30日,联邦公开市场委员会(fomc)表示,将对进一步加息保持耐心。到2019年,这只会被视为乐观。

本文来源Bloomberg,由新海外编译。


1
大有帮助

最新资讯

The FACE II

姓名:

电话:

国家及地区

  • 美国

  • 泰国

  • 马来西亚

咨询热线:400-006-6150  工作时间:周一到周五 10:00-18:00

联系地址:北京市东城区广渠家园5号楼首东国际大厦11层

Copyright © 2019 北京怡生乐居信息服务有限公司 京ICP备09091279号-19a