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泰国楼市解读|曼谷的二手公寓市场现状

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首先,我们需要明确的一点是,泰国对老房子的定义。泰国与大多数西方国家的一个主要区别是,对“老”的定义大约是5-10岁。例如,在欧洲,这种房龄的房产仍然被认为是相当新的。在泰国,你会发现很少有符合西方买家要求的老房子。

曼谷的二手公寓有人买吗?

对于在曼谷持有资产的房地产投资者来说,或许没有比这更关心的问题了。世邦魏理仕泰国公司(CBRE Thailand)的一项新研究发现,由于市中心房价飙升,许多购房者现在都在考虑二手公寓,而不是购买新的公寓。

尽管有关共管公寓市场的大部分讨论都集中在泰国央行(Bank of Thailand)新贷款规定,预计将导致的低迷上,但去年第四季度以来,曼谷转售共管公寓的需求有所回升。这是因为事实证明,与新开工的项目相比,这些楼盘的价格更实惠,尤其是在地价上涨迫使开发商将更多高端项目推向市场的黄金地段。

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根据世邦魏理仕的研究,截至2018年第三季度,曼谷已建成的公寓有145350个单位,根据建筑的等级、年龄以及维护状态,价格从55000泰铢到350000泰铢不等。

曼谷市中心新推出的豪华公寓的售价目前在每平方米30万至60万泰铢之间,而且一般来说,这些公寓的面积都小于较老的完工建筑。

自1979年通过最初的《共管公寓法》(Condominium Act)以来,大多数泰国买家更喜欢新建筑,他们会在完工前从开发商那里购买计划外的单元,或者从投资者那里购买转售单元,而不是购买二手房。

然而,由于新楼盘与老楼盘之间的价差现在变得如此之大,希望拥有一套公寓的买家越来越关注现有楼盘,因为新楼盘的价格超出了多数泰国买家的预算。买家渐渐放弃对二手公寓的偏见,以换取用同样的钱买一套更大的公寓。

转售公寓分类

转售公寓有两种类型:一种是在建房屋,投资者希望在转让产权前转售;另一种是已完工的、所有权已归属原买家的即建即用单位。

关于在建房屋,在建设过程中,转售活动往往会下降,但随着项目接近完工,转售活动又会回升。

在付款方式上,买方支付卖方已经支付给开发商的金额,加上卖方的利润。然后,原始的销售和购买合同被分配给新买家,新买家将承担未来支付给开发商的所有责任。

对于中央商务区(CBD)的大部分高端物业,开发商提供的付款条件为签订买卖合同时支付10%,建设期间支付10-20%,其余款项在建设完成时转让产权时支付。

新买家仍须向发展商支付的金额,视转让业权前每月尚余多少首付款而定。重要的是要注意,开发商必须签署转让协议,以及卖方和买方的合同转让是有效的。

就已落成的楼宇而言,出售程序包括签订一份标准的买卖合约(按金通常为楼价的10%),以及在签订买卖合约后30至60天内,在地政总署转契。剩余的价款将在产权转让时支付给卖方。

曼谷二手房的优势

许多买家对转售市场感兴趣,这是有原因的。

首先,泰国转让所有权的程序比西方国家要简单得多。

其次,价格相对低廉。老房子的空间往往更大,优势可以在黄金地段找到具有竞争力的价格,可以比新项目低30%-40%。

泰国的转售市场也不受投机活动的影响,因为有一种被称为“营业税”的财产税。如业主是在五年内出售物业,则该税项是按政府所评估的楼价或售价(以较高者为准)的3.3%征收。

另外,由于当地劳动力成本较低,根据你的规格和要求,装修和彻底改变室内通常更便宜。

以下是二手房和新房市场对比图:

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购买二手公寓需要考虑的因素

对于未完工项目,买方的主要考虑因素是开发商的声誉及其在交付销售材料中描述的质量方面的记录。

购买较旧楼宇单位的人士,主要考虑的因素是原址的建筑质量、楼宇的维修保养情况,以及共管公寓法人办事处现时的财务状况。后者是由所有共有人共同订立合约的实体,负责管理物业的公用地方,并提供楼宇维修服务。一个财务状况良好的共管公寓法人办事处有能力进行必要的维修和改善,而不需要筹集额外的资金。

现有发展项目的质量各不相同,有些较旧的项目和新物业一样好,而另一些项目的原貌及维修保养欠佳。买家在查看现有建筑物时,应对其施工质量和维护状况进行尽职调查,并了解法人办公室的财务状况,以估计该建筑物未来得到良好维护和增值的可能性。

总结

随着曼谷二手公寓市场的需求越来越大,二手公寓的价格也在不断上涨,以下是截至2018年第三季度曼谷不同地区二手公寓的价格走势

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曼谷二手房价格走势图

曼谷各地黄金地段的二手公寓仍具有吸引力,因为售价低于新公寓,平均资本收益依然强劲,预计收益率为5%至7%。泰国的二手公寓在未来几年仍将是一项可靠的投资。由于不断上涨的土地价格和泰国处于东盟的中心地位,泰国的转售市场稳步增长,以应对泰国和外国投资者日益增长的需求。

附:泰国二手房购买流程

一、看房洽谈

到土地局检查一下地契,以确定这所房子是在获得适当许可的情况下建造的,现在可以合法转卖。地契都是泰文的,最好找一位靠谱的中介帮忙。

提出卖方同意的报价,需要及时确定房款的支付时间,并支付定金,通常为10%。例如,您可以协商存款合同条款,添加一个条款,指定如果在检查之后发现地契中存在限制,则定金将被退还。

二、签合同

确认双方身份,签订二手房转售合同。合同一般由卖方起草,买家必须仔细检查,以确保一切正常

三、付款

当买方支付了订金后,会收到订金付款收据,以及该公寓房间合同里注明已经为您预留的声明。买方开始准备必要的房产过户文件,在泰国本地银行以买方名义开立帐户用以接收海外汇入的房款。从国内购汇转帐至泰国银行帐户,大概3个工作日到帐后即可办理现金支票(凭护照、购房合同)。

卖方所需资料:

1.泰国业主:身份证+地契

2.外国业主:护照及地契

3.泰国公司业主:全套公司注册文件(由泰国政府提供,文件出具日期3个月以内),公司董事长身份证或护照

4.无债务文件:该文件表明所购公寓没有任何债务,比如:物业费、水电费的拖欠等等。销售方会从公寓管理物业获取该文件。

5.授权委托代理书,及代理人的身份证明文件。

买方所需资料:

1.泰国本地银行出具的外币兑换转账表Foreign Exchange Transaction Form(任意转账数额超过20,000美金即可向银行申请,此文件甚至可向第三方购买。这是泰国法律所规定的公寓过户的必要文件。)

2.有外国身份买方会因各次转账数额不到20,000美金而无法申请外币兑换转账表,这种情况销售方可要求出示相关证明函来代替,外币兑换转账表只要求外国身份买方提供。

3.授权委托代理书,及代理人的身份证明文件。

四、土地厅过户

提前准备好资料:

电力局的最近一次电费缴纳单,以及电表户主更名通知单;

物业处拿物管费的最近一次缴纳单,以及水费的最近一次缴纳清单

原业主银行账单(需业主配合取得);

买方在银行开具的支票以及银行证明、购房合同、护照。

过户后的房产文件:

房产信息文件(内容包括:房产名字、地址,屋内的所有物品清单及图片),是否跟看房时的一致;

买房所付款项收据;

买卖双方签字的卖房合同;

更名后的地契,注意检查地契上最后一栏是否已更名,查看护照号是否正确

五、二手房过户的税费

过户费:约2%,一般买卖双方各付一半(可协商)

印花税:约0.5%(一般由卖方支付)

特种商业税:约3.3%(一般由卖方支付,若业主持有房产超过5年则免)

参考资料:

1、https://www.thailand-property.com/blog/people-buying-resale-bangkok-condos-answer-might-surprise

2、https://www.bangkokpost.com/business/news/1615950/resale-condo-market-growing

3、https://www.century21sweethome.com/bangkok-real-estate-blog/buying-a-secondhand-property-in-thailand-opportunities/

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