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泰国的房子还能买吗?

新海外原创

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2019-06-05 10:21:00 阅读720 有趣1

最近这些年,泰国房产市场创造了一个神话,尤其以首都曼谷最精彩。就连不关注海外市场的朋友,都对泰国房产的火爆现象有所耳闻。大量的中国买家涌入,甚至出现了“中国人正在买下泰国”的说法,仿佛手上没有一两套泰国房子,就不是一个合格的投资者。


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然而,如今谈起泰国房产市场,出现了不同的声音,有些人说泰国房产市场的神话已经开始破灭,有些人说泰国依然是最火爆的市场。


那么,如今的泰国房产市场到底是什么样的呢?数据是最好的说明。所以接下来,我们就以曼谷为例,用数据展现最真实的曼谷房市。


2019年第一季度曼谷公寓市场数据


供应


截至2019年第一季度,共有8953套公寓单元推出,季度环比下降57%,同比下降36%。


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截至2019年第一季度,新建共管公寓大多位于曼谷外围,共有11个项目的5583套公寓,占新建公寓总数的62%。其次是在东区边缘区及中央商务区落成的公寓,分别为1,686套及1,055套,分别占新建公寓总数的19%及12%。


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由于诸多负面因素,2019年的公寓市场可能会放缓;不过,许多大型开发商今年继续开发新项目。受欢迎的地区仍然是沿现有和在建的地铁线路BTS和MRT。


需求


2019年3月,泰国商会大学发布的消费者信心指数(CCI)降至64.2,表明消费者信心较低。该指数样本中约87%的人表示,现在不是购买新住宅的合适时机。


2019年一季度,新建共管公寓的成交率为52%,这一比例与上一季度类似,但新推出公寓数量要低得多。当然,也有一些新项目成交率达到了80%-100%,就是那些位置好,价格也比同一地区的其他项目低的公寓。


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每平米售价在10万到20万泰铢的新公寓,成交率最高,占本季度新推出公寓总数的48%。紧随其后的是每平方米售价低于10万泰铢的新公寓,占比45%。这说明每平方米售价在10万泰铢到20万泰铢之间的房子是最受买家欢迎的。


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售价


2019年第一季度新推出的公寓均价为每平方米102,476泰铢,环比下降了29.9%,同时,平均售价也是2016年第三季度以来最低的。


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截至2019年第一季度,每平方米售价在5万至10万泰铢的新公寓最多,达3339套,占总量的37%。其次是每平方米售价低于5万泰铢的公寓,占比28%。每平方米售价在20万至25万泰铢之间的新公寓占比8%,而本季度没有推出售价超过25万泰铢每平方米的公寓。


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以上这些数据,跟前两年相比,确实有所下滑,那么,原因何在呢?


原因可以归结于以下5点


1、LTV新规的实行


今年4月1日起,泰国央行实行了新的LTV(loan-to-value)规定,即将二套房购买者的贷款额度,从之前的9成降到8成,第三套房产的贷款额度从原来的7.5-8成降到7成。这一变化,毫无疑问降低了泰国本地买家的购买欲望。


而在LTV规定实施之前,开发商放慢了新股发行的步伐,专注于清理库存,所以导致供应量大幅下降。


2、新的土地和建筑税


泰国新颁布的《土地与建筑税法案》于2019年3月13日生效。根据新法案,土地和建筑税将从2020年1月1日起征收。


根据该法案,从每年1月1日起,对土地或建筑物(包括公寓)拥有所有权、占有权或使用权的个人和法人,都必须向地方行政当局缴纳土地和建筑物税,付款时间截止到每年四月。


根据现行《地税条例》,土地、建筑物或共管公寓的官方估价,将用作计算土地及建筑物税的依据。当局征收的实际土地和建筑税率将在适当时候由皇家法令公布,但须遵守以下列出的固定最高税率、免税和过渡期税率。


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3、土地价格


曼谷市中心的土地价格上涨飞快,可供开发经济适用公寓的廉价土地越来越少,再加上公共交通线路的延伸,郊区的土地价格依然很低,所以,很多开发商会选择在郊区开发经济适用公寓,以满足中低收入人群的需求。


4、政治局势


泰国于今年3月24日举行了政变五年来首次大选,选举结果在5月8日才正式出炉,在此之间,选举结果并不明朗。第一季度,开发商的信心受到了影响,推迟推出新项目,因为他们希望等待新政府出台什么新政策。


5、泰国整体经济形势


由于出口下滑和投资萎缩,泰国整体经济形势并不明朗。2019年第一季度,泰国GDP同比增长2.8%,是2014年第四季度以来最低增速。


鉴于出口是泰国经济增长的重要引擎,泰国国家经济和社会发展委员会将2019年泰国经济增长预期从3.5%-4.5%下调至3.3%-3.8%,出口增长预期从4.1%下调至2.2%。


投资方面,泰国大选带来的不确定性影响了私人投资,私营部门仍在等待新政府的组建,在投资方面犹豫不决。


以上是曼谷公寓买卖市场的数据,而作为投资者,租赁市场也的数据也是必须要了解的。那么,曼谷公寓租赁市场的真实情况又是怎么样的呢?


曼谷公寓租赁市场数据


曼谷公寓的高租金回报率是吸引投资者最重要的原因之一,然而,并不是所有的公寓都能做到这一点。即使你在正确的地点购买了正确的公寓,你仍然需要找到一个租户。所以,了解曼谷公寓市场是非常必要的。


以下便是2018年曼谷公寓租赁市场的供应、需求等情况,数据来源于泰国房产网站Dot Property。


曼谷公寓租赁市场:需求


公寓类型


去年曼谷对一居室公寓的需求最为旺盛。在所有公寓租赁咨询中,将近54%都是针对单卧室公寓的。


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去年,曼谷的两居室公寓需求也比较强劲,占公寓出租咨询量的28.4%。与此同时,12.7%的咨询是针对三间或三间以上卧室的共管公寓。开间公寓的咨询占比只略高于5%。


租金需求


在2018年曼谷的公寓租赁咨询中,有近三分之一(32.1%)的公寓价格在1万至2万泰铢之间。此外,对月租金在2万至3.5万泰铢之间的公寓的需求也很强劲,有28.2%的咨询都在这个价位。2018年,曼谷1万泰铢及以下的公寓咨询量占16.1%。


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在高端市场,租金在3.5万泰铢至5万泰铢和5万泰铢至10万泰铢的共管公寓去年收到的问询数量几乎相同。与曼谷的公寓购买趋势类似,在一定程度上,价格不再是一个重要因素,这里的价格在4万泰铢左右,而大多数租户更关注的是面积、位置和设施。


最受欢迎的曼谷地区


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Khlong Toei


Khlong Toei区北部与Sukhumvit(素坤逸)接壤,南部与湄南河接壤,从Asoke延伸到 On Nut BTS站。该地区是2018年泰国房产网(thailand-property)列出的每月租金最高的地区。


许多在BTS车站附近完成的新公寓开发项目引起了了需求的激增。价格在1万至2万泰铢之间的一居室和2万至3.5万泰铢之间的两居室需求最高。


Watthana


Watthana区与Khlong Toei区从东到西的范围相同,但其南部边界是素坤逸路,北部边界是Khlong Saen Saep。去年,该地区的公寓租赁问询量在曼谷排名第二。然而,具体数字还不到Khlong Toei的一半。


Watthana地区最受欢迎的是一居和两居室公寓,租金在2万至3.5万泰铢之间。租金在5万至10万泰铢之间的公寓需求也很好。


Pathum Wan


Pathum Wan包括曼谷一些最高档的社区,如Siam, Ploen Chit 和Chit Lom。这里的土地既稀缺又昂贵,这意味着这里的房屋售价和租金都高于曼谷的其他地方。


两居室公寓是最受欢迎的公寓租赁类型,但租金在2万至3.5万泰铢、3.5万至5万泰铢和10万+泰铢的咨询比例相当平均。


曼谷公寓租赁市场:供给


数量


据泰国高力国际的数据,2017年至2018年,曼谷的开发商推出了超过12万套公寓。这些公寓大部分将在今年晚些时候完工,并将持续到2020年,这将会给曼谷的公寓租赁市场带来大量供应。


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Khlong Toei区可供出租的公寓数量是最多的,该区每月平均租出9323套。


Watthana区紧随其后, Pathum Wan 和 Huai Khwang区的总供应量分别位居第三和第四。


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新上线公寓的租金


和需求不同,曼谷新上线的出租公寓,租金在2万到3.5万泰铢的最多,占比超过了37%;租金在5万到10万泰铢的豪华公寓,以21.2%的占比排在第二。


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也就是说,投放市场的公寓租金,大多高于租客的需求。


曼谷公寓租赁市场面临的竞争


单户公寓和酒店式公寓的挑战


曼谷公寓租赁市场面临两大主要竞争对手:单户公寓(single-owner apartment)和酒店式公寓,这些都在蚕食着租赁市场的不同部分。


单户公寓——单户公寓的面积更大,租金往往在7万泰铢以上。这些开发项目大多是位于黄金地段的老建筑翻修的。这种类型房子的需求来自于住房补贴较高的外籍人士,他们要么是被派往曼谷工作,要么不打算在曼谷长期工作。


酒店式住宅——曼谷的酒店式住宅市场主要集中在黄金地段,目标人群为外籍人士。在过去的五年里,它变得越来越受欢迎。其中一个关键驱动因素是,与通罗(Thong Lor)和Phrom Phong等黄金地段的新建共管公寓相比,酒店式公寓的价格目前具有竞争力。酒店式公寓的大部分房屋类型都是一居室和两居室的住宅。租金可能因地理位置、服务和房地产品牌等因素而发生很大变化。


外籍人士数量的挑战


曼谷的公寓租赁市场得到了外籍人士的支持,这个群体中的大多数人宁愿租房也不愿买房。然而,在泰国首都工作的美国人、欧洲人和日本人的数量这十年来一直停滞不前。这一群体历来推动着曼谷高端租赁物业的需求。


世邦魏理仕(CBRE)的研究指出,在曼谷的中国人数量激增,但他们对租赁市场的影响不那么显著,因为这一群体的住房预算往往较低。争夺外籍租户的战斗还将继续,因为公寓业主不仅必须抵御同类型住宅的竞争,还必须和其他类型住宅竞争。


泰国的房子还能买吗?


买卖市场数据下滑,租赁市场面临挑战,泰国的房子还能买吗?


世邦魏理仕认为,泰国楼市正在进入均衡阶段,房价将调整至更为现实的水平。莱坊和高力国际则认为,泰国房产供应过剩下跌可能只是短暂的,随着开发商计划在今年晚些时候推出新项目,再加上计划中的基础设施项目,预计公寓市场将再次回暖。


有一些有趣的数字,第一季度,购买泰国房产的外国买家尤其是中国人出现了回升,一些新推出的共管公寓的外国买家配额被售罄。而根据新海外网站的数据,泰国依然是大家咨询最多的国家之一。


至于泰国的房子还能不能买,这里只有一句话,那就是任何投资都是有风险的。


参考资料来源:

colliers.com

tilleke.com

dotproperty.co.th/en

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